상가 임대차보호법 계약갱신요구권 내 상가는?

영세상인들이 상가를 임대해서 장사할 때 임대기간을 보호 받는 것 알고 계신가요? 법에 따르면 10년 간 보호를 해주고 있습니다. 해당 법은 18년 10월 16일 기존 5년에서 10년으로 개정된 것입니다. 법이 개정된 지 1년이 훨씬 넘었지만 여전히 자신의 상가가 5년의 적용을 받는지, 10년의 적용을 받는지 모르고 계시는 분들이 존재합니다.

 

 

어렵게 생각하실 것 없이 개정된 날 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 계약이라면 소급적용을 받게 되는 것입니다. 하지만 이런 경우도 있습니다. 계약 자체가 갱신날짜에 맞춰 재계약서 작성을 하지 않고 암묵적으로 계약이 연장되어 온 경우 인데요. 이 때는 자신의 상가가 환산보증금을 초과하는 상가인지, 아닌지를 따져보셔야 합니다.

 

계산 방법은 (월세*100)+보증금을 한 값이 해당 지역의 환산보증금 기준을 넘어서는지 아닌지를 보시는 것 인데요. 해당 기준을 초과했다면 상가임대차보호법의 일부만 적용 받게 되는데요. 초과 상가인데 묵시적 갱신이 됐다면 상임법의 적용을 받지 않습니다. 먼저 상임법 상 묵시적 갱신은 1년씩 연장된 계약이라고 보는데요. 이 때 임대인은 계약해지 요청을 할 수 없으며 세입자가 해지 요청을 한 경우엔 3개월 뒤 효력이 발생합니다.

 

 

하지만 민법 상 묵시적으로 연장된 계약의 경우에는 기약 없이 갱신이 된 계약 인데요. 이 때 건물주가 해지 요청을 하면 6개월 뒤, 임차인이 요청하면 1개월 뒤에 효력이 발생합니다. 따라서 이 경우에는 몇 년의 적용을 받는지 불분명 하기 때문에 법률전문가의 판단이 필요합니다.

 

모든 판단을 다 한 뒤, 계약갱신요구권이 있는 임차인이라면 어떻게 행사해야 할까요? 아무런 분쟁이 없다면 굳이 갱신 요구를 하지 않아도 자연스레 계약이 넘어갈 수 있겠지만 확실히 하시거나 분쟁이 일어날 것 같다면 갱신 요청을 해두시는 게 좋습니다. 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인이 임대인에게 갱신요청을 했을 때 건물주는 정당한 사유 없이 재계약을 거부할 수 없는데요. 정당한 사유 또한 법으로 정하고 있습니다.

 

 

대표적인 것이 세입자가 월세 3기 이상 연체한 이력이 있는 경우 입니다. 또 다른 사유에는 재건축 사유가 있는데요. 계약 체결 당시 구체적인 공사 계획을 고지했거나 안전 상의 문제가 있는 경우이거나 다른 법령에 의해 진행되는 것이 아니라면 정당하다고 판단 받을 수 없습니다. 따라서 임차인 입장이실 때 갱신 거절 통보를 받았다면 해당 주장이 적법한 것인지 판단부터 하셔야 합니다.

 

재계약 시 가장 건물주와 임차인의 의견이 엇갈리는 부분은 무엇일까요? 바로 상가 임대료 인상 부분입니다. 상임법 상 5%의 인상제한을 두고 있는데요. 이 또한 환산보증금 초과 상가의 경우엔 제한이 없습니다. 그렇다고 해서 계약갱신권이 의미가 없는 것은 아닌데요. 만약 임대료 협의가 되지 않았는데 이것을 사유로 건물주가 갱신 거절 요청을 한다면 이는 적법한 사유가 아니기 때문에 법적으로 대응을 하셔야 합니다.

 

 

만일 더 이상 갱신을 주장할 수 없는 상황이라면 어떨까요? 장사를 하면서 쌓은 유무형적 가치를 회수하고 나가셔야 합니다. 이를 권리금 회수라고 하는데요. 회수 보호 기간에 세입자가 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 임대인은 방해할 수 없습니다. 만약 건물주의 방해로 회수하지 못한다면 임대인을 상대로 손해배상 청구가 가능합니다.

 

손해가 발생했다면 당연히 법적 조치를 취하셔야 하는데요. 방해행위가 발생했다고 해서 소송에서 승소하는 것은 아니기 때문에 적절히 준비하셔야 합니다. 전문가의 도움을 받아 피해를 최소화 하시길 바랍니다.