임대차 계약 갱신거절 통보 받았다면? -상가편-

상가임대차보호법은 임차인의 임대 기간을 보호하고 있다는 것 영세상인이시라면 알고 계실듯 합니다. 해당 법은 2018년 10월 16일 10년으로 개정된 것 인데요. 기존 5년이던 임대 보호 기간이 10년으로 바뀌면서 좀 더 많은 임차인들이 오랫동안 안정적으로 장사할 수 있게 됐습니다.

 

 

만기 6개월 전부터 만기 1개월 전 사이에 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 임차인이 건물주에게 재계약을 요청한다면 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

 

따라서 임대인으로부터 재계약 거절 통보를 받았다면 먼저 자신에게 어떤 권리가 있는지 따져보셔야 할 것 같습니다. 먼저 계약갱신요구권의 존재 여부일 텐데요. 개정 이후 1년이 넘는 시간이 지났지만 여전히 자신이 갱신권이 있는지, 신법의 적용을 받는지에 대해서 알지 못하는 분들이 계십니다.

 

개정된 날 이후로 재계약 됐거나 최초로 체결된 계약이 여기에 속하는데요. 이미 10년 이상 장사하신 분들이라면 당연히 해당하지 않겠죠? 이런 분들도 있습니다. 계약서는 한 번만 쓰고 이후로 재계약서를 쓰지 않고 암묵적으로 계약을 이어오신 경우 인데요.

 

 

상가임대차보호법 상 묵시적 갱신에 해당할 경우에는 1년씩 재계약 된다고 보며, 이 기간에는 건물주가 해지를 통보할 수 없고 임차인이 해지를 원할 경우엔 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.

 

하지만 문제는 민법 상 묵시적 갱신 인데요. 환산보증금을 초과하는 상가인데 계약이 암묵적으로 이뤄져 왔다면 민법의 적용을 받습니다. 이 때는 건물주도 계약 해지를 요청할 수 있으며 6개월 뒤에 효력이 발생하고, 세입자가 해지를 원할 경우엔 1개월 뒤에 효력이 발생합니다.

 

그렇다면 내 상가가 환산보증금을 초과하는 상가인지 어떻게 알 수 있을까요? (월세*100)+보증금을 한 값이 자신의 상가가 있는 지역 기준을 넘어서느냐에 여부에 따라 갈리는데요. 지역의 기준은 계약을 한 연도에 따라 나뉘기도 하니 정확한 판단은 법률 전문가를 통해서 하셔야 합니다.

 

 

따라서 고액의 상가의 경우 갱신 기간에 맞춰 재계약 요청을 하시는 게 좋은데요. 갑작스럽게 해지 통보를 받게 되면 나가야 할 수 밖에 없는 상황에 처하실 수도 있습니다.

 

이렇게 따져봤는데 계약갱신요구권이 있는 사람이라면 다음은 '정당한 사유'입니다.

1. 월세 3기 연체한 사실이 있는 경우

2. 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 무단으로 전대한 경우

4. 임차인의 중대한 과실이나 고의로 임대차 목적물을 파손한 경우

5. 임대차 목적물이 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우

6. 상호 합의 하에 건물주가 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우

7. 임대차 계약 체결 당시 구체적 재건축 공사 계획을 밝혔거나 건물 노후 또는 훼손 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 의해 재건축이 이뤄지는 경우

 

이 사유가 존재한다면 건물주의 계약갱신 거절에 정당한 사유가 있다고 볼 수 있습니다.

 

 

그런데 모든 것을 판단했을 때 건물주에게 정당한 사유도 없고, 갱신권도 있는 상황인데 해지 통보를 받았다면 물론 그에 대한 적절한 법적 대응을 하셔야 할 텐데요. 사실 아무리 공부를 하신다고 하더라도 완벽히 이해하기란 쉽지 않으실 것입니다. 그렇다고 해서 시간을 허비할 수는 없겠죠. 따라서 분쟁이 발생했다면 빠른 시일 내에 법률 전문가의 판단을 받고 대응에 들어가셔야 합니다.