제소전 화해조서 어떻게 작성해야 할까요?

제소전 화해조서 어떻게 작성해야 할까요?

 

무병장수 할 수 있는 가장 좋은 비법은 “예방”입니다. 병이 걸렸을 때 좋은 약을 먹고 명의를 찾아가는 것보다는 애초에 아프지 않도록 꾸준하게 운동하고 규칙적인 식사를 하고 청결에 신경 쓰면서 우리 몸에 병균이 침투할 수 없도록 미리 준비를 해놔야 큰 병에 걸리지 않고 무병장수 할 수 있습니다.

 

상가건물 임대차계약에서도 마찬가지입니다. 미래에 분쟁이 일어나 시간과 비용을 부담해야하기 전 미리 방패막이를 설정해두면, 미래의 위험에서 나를 보호해줄 수 있을 텐데요.

 

 

 

임대차계약에서 “제소전 화해조서”라는 제도가 있습니다.

 

이는 말 그대로 제소(소송을 제기) 전에

계약 당사자들이 화해(협의)를 하면서 작성하는 문서를 의미합니다.

 

 

제소전 화해조서는 왜 작성할까?

 

일반적으로는 임대인들이 임차인의 강제 명도 상황을 조금 더 쉽게 해결하기 위해서 화해조서를 작성합니다. 상가임대차보호법에 따라 세입자가 3기에 해당하는 차임을 연체하거나 무단 전대한 경우 등 법적으로 정하고 있는 계약 해지 사유가 발생하면 건물주는 계약을 파기할 수 있습니다. 또한 제소전 화해조서는 최초 계약 당시 혹은 계약 갱신 시점에 작성하는 것이 좋습니다.

 

 

명도소송보다 신속한 처리가 가능한 제소전 화해조서

 

만약 세입자가 월차임을 4회 연체하게 되었고 건물주가 계약 해지를 결심한 후 명도소송을 제기한다면 적게는 6개월, 길게는 몇 년의 시간동안 임대인과 임차인은 법적 싸움을 이어가야 할 것입니다. 소송이 완전히 끝나고 판결문이 나와야 임대인은 건물을 반환받을 수 있고 그동안 임차인은 영업을 계속 이어갈 수 있습니다.

 

또한 송사 중 상가를 사용하지만 임대료를 계속해서 내지 않는다면 보증금에서 차임은 공제됩니다. 하지만 언젠간 보증금이 모두 소멸되는 순간이 온다면 그 이후에 발생하는 비용에 대해서는 모두 건물주가 부담해야 합니다.

 

 

이와 반대로 제소전 화해조서 제도를 미리 이용한다면

계약해지 사유가 발생하는 즉시 재판을 하지 않고도 명도 강제집행을 할 수 있습니다.

 

게다가 상가 반환만을 보고 조서를 작성하는 것이 아니라

임대차계약에 관련된 사항들(권리금, 보증금, 원상복구, 유지비 등)의 규칙을

확실하게 잡아두기 위해 화해신청서를 쓸 수 있습니다.

 

 

여기서 반드시 명심해야 할 것은 민법과 상가임대차법은 임차인에게 불리한 것에 대해서는 법적 효력을 인정하지 않습니다. 따라서 제소전 화해조서 작성을 원한다면 부동산 변호사에게 도움을 청해 임대인을 보호할 수 있으면서 법원에서 인정할만한 조서를 작성해야 하겠습니다.

 

 

 

실제 제소전 화해조서 진행방식은?

 

K씨는 서울 서초구에 위치한 상가의 건물주입니다.

 

신규 임차인과 2018년 10월 경 임대차계약을 체결하게 되었고

계약에 질서를 확립하고 상가 명도 시 빠른 진행을 위해

<상가변호사 닷컴>에 의뢰해 제소전 화해신청서 작성을 성공했습니다.

(월세 3기 연체, 불법 전대, 상가의 파손 및 손실 등

9가지 사유 중 하나라도 발생 시 계약 해지의 내용을 포함함)

 

신청인의(건물주)의 동의 없이 아래의 사유가 발생할 경우
신청인은 계약을 해지하고 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있다.

이 때 피신청인(세입자)는 상가를 원상회복시키고 즉시 명도해야 한다. (화해조서 일부)

 

http://blog.naver.com/hstt0932/221887061257

제소전 화해신청서 미리 작성해서 피해를 막자!

 

현재 제소전 화해조서 신청은

서울중앙지방법원과 서울동부지방법원 그리고 지방소재의 법원

이렇게 3곳에서 할 수 있는데,

이 세 곳은 비용과 소요되는 시간이 모두 다릅니다.

 

 

그렇기 때문에 법률전문가와 함께

현재 상황에 더 유리한 곳을 찾아 신청하는 것이 현명하겠습니다.