상가 임차인 및 권리금 보호방안 나에게도 적용될까?

상가 임차인 및 권리금 보호방안 나에게도 적용될까?

 

 

 

 

그 전에는 알지 못하지만 한번 아프고 나면 평소에 건강관리를 철저히 하고 보험을 미리 준비해두는 것이 얼마나 중요한 것인지 깨달을 수 있습니다. 조금이라도 준비를 해뒀던 사람이라면 일상에 조금 더 빨리 복귀하고 금전적으로나 정신적으로 피해를 줄일 수 있을 텐데요,

 

상가에 임차를 들어 장사를 하는 세입자들도 마찬가지입니다. 계약 전 임대차계약서를 법률 전문가에게 반드시 자문을 구하고 임차 중 예상하지 못하게 건물주가 나가라고 한다면 어떻게 대응해야하는지, 만약 더 이상 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 나에게 없다면 권리금은 회수할 수 있는 것인지 사전에 준비하고 알아둬야 합니다.

 

 

 

언제까지 계약 연장을 할 수 있을까?

2018년 10월 16일, 개정된 상가임대차보호법은 임차인이 더 오랜 기간 한 곳에서 영업을 할 수 있도록 계약갱신요구권을 최대 10년으로 늘렸습니다. 이로 인해 개정 이전에 세입자들은 5년까지만 계약 갱신을 주장할 수 있었고 5년이 지난 후 임대인이 건물 명도를 요청하면 손을 쓸 수 없이 쫓겨나야 했지만 이것이 10년으로 연장되면서 조금 더 장기간 장사할 권리를 부여받았습니다.

 

 

 

모든 임차인들이 10년 보호를 받을 수 있을까?

아닙니다. 상가건물 임대차보호법 부칙에 보면 ‘개정된 법은 공포한 날부터 시행된다.’ 라고 나와 있습니다. 개정일 이후 체결되거나 갱신되는 계약에 대해서만 적용됩니다. 따라서 개정 전에 이루어진 계약은 최대 5년까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

하지만 2018년 10월 16일 이전에 최초로 체결된 계약이지만 개정 후 갱신됐다면 10년 보호법에 적용됩니다. 그렇기 때문에 무조건 시점을 두고 5년, 10년 보호의 적용 유무를 판단하기보다는 법률 전문가의 정확한 판단을 구해야 하겠습니다.

 

 

또한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 남아있더라도

3기에 해당하는 월세를 미납하거나

무단 전대, 건물 파손 등

세입자의 의무를 다하지 않는다면

건물주는 계약 연장을 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

권리금 회수는 어떻게 할까?

10년 보호(때에 따라 5년 보호)가 적용되는 기간이 끝난 임차인이라면 월세 인상률 5% 제한 등 의 법적 보호를 받을 수 없습니다. 따라서 건물주가 과도하게 임대료를 올려줄 것을 통보한다면 오히려 권리금을 회수하고 임대차를 종료하는 것이 더 현명할 수도 있습니다.

 

세입자는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시점까지 신규 임차인을 구해 권리금을 회수할 수 있으며 신규 임차인에게 과도하게 높은 임대료나 보증금을 요구하는 행위 혹은 정당한 이유 없이 신규 계약을 체결해주지 않는 등 건물주는 임차인의 권리금 회수 과정을 방해할 수 없습니다. 만약 방해 행위로 인해 임차인의 권리금계약이 파기된다면 건물주에게 권리금 손해배상 청구소송을 제기해 배상을 받아야 합니다.

 

 

 

이와 관련된 실제 사례는?

K씨는 커피숍 운영을 위해 2014년 10월, 서울시 송파구의 한 상가에 2년에 해당하는 임대차계약을 체결하게 되었고 해당 계약은 2017년 10월까지 연장되었습니다.

 

그런데 계약 종료 3개월 전, 건물주는 앞으로 본인이 건물을 사용할 것이라며 K씨와 계약을 연장하지 않을 것이고 신규 임차인을 구할 것이라면 최대 2년까지만 계약을 해주겠다고 통보했습니다.

 

권리금을 회수하기로 계획하고 있었지만 어려움에 처하자 세입자 K씨는 권리금 소송을 전문적으로 다루는 <상가변호사 닷컴>에 도움을 요청했습니다.

 

고문변호인 측은 의뢰인에게 계약 갱신이나 권리금 회수가 가능하다는 것을 설명하고 K씨는 계약갱신 대신 권리금을 택했습니다.

 

의뢰인의 변호인단은 철저한 증거 수집 및 건물주와 협상을 계속했고 임차인 K씨는 신규 임차인을 구해 임대인에게 주선했습니다.

 

하지만 계약은 최대 2년이라고 무리한 주장을 펼치는 임대인 때문에 권리금계약은 파기됐습니다.

 

그러나 K씨의 법률 대리인의 지속된 노력 끝에 건물주는 본인이 상가를 사용하는 대신 K씨에게 본인이 직접 권리금 1,700만원을 주기로 합의했습니다.

 

 

http://sanggalawyer.com/?p=24657

상가변호사닷컴 | [서울-커피숍 권리금분쟁] ‘임차인 대리’ 소송 전 종결, 권리금 1,700만원 회수

 

이처럼 권리금 회수와 관련된 분쟁은

정확한 법적 판단부터 자료 수집, 신규 임차인 주선, 적극적인 협상까지

전문적인 과정이 필요합니다.

 

 권리금을 회수해야 한다면

상가 임차인 및 권리금 보호방안 미리 숙지해두고

꼭 부동산 변호사의 자문을 통해

신속하고 정확하게 사건을 해결하시기 바랍니다.