묵시적갱신 계약기간 간단히 확인하기!

묵시적갱신 계약기간 간단히 확인하기!

 

많은 분들이 문서화된 계약서를 작성해야지만

계약이 성립되었다고 생각하지만,

그렇지 않은 예외적인 경우도 있습니다.

 

그래서 더 조심하셔야 되는데요.

약속의 당사자가 서로 상의 하지 않아도

계약이 존속되는 경우도 있으니,

나도 모르는 사이에 법적인 계약에 묶여 있기 때문입니다.

 

 

대표적인 예시로는 ‘묵시적’ 이라는 단어를 붙인 계약 갱신인데요.

법으로 규정하고 있는 계약갱신기간,

즉, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에

임대차 당사자들의 협의를 통해 재계약을 하는 경우도 있지만,

임대인과 임차인 모두가 별다른 통지나 요청이 없었다면

자연스럽게 계약이 연장된 것으로 봅니다.

 

 

그렇다면 묵시적갱신 계약기간 어느 정도로 보면 될까요?

 

여기서는 환산보증금에 대한 개념을

살짝 짚고 넘어가야하는데요.

(월세*100)+보증금을 시행일자와 지역에 비교하여

대통령령으로 정하고 있는 기준 금액 이하인

상가인 경우에 한해서 말씀드리자면

묵시적으로 계약을 연장한 경우

1년씩 재계약 된 것으로 보고 있습니다.

 

단, 묵시적갱신 계약기간 중에는 임차인만 계약 해지가 가능하며

임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월 뒤에 그 효력이 발생됩니다.

이때 임대인은 계약해지가 불가능하니 주의하시기 바랍니다.

 

 

이런 방식으로 계약이 연장되었다고 하더라도,

정상적으로 갱신된 것으로 보기 때문에

추후 계약 만료 시 영업 가치 회수 기회를 주장할 수 있고,

계약갱신요구권이 있는 상가라면 재계약을 요청할 수도 있습니다.

 

그렇다면 실제로 묵시적 계약 연장 상태에서

권리금 주장을 하여 승소한 임차인의 사례를 살펴보겠습니다.

 

 

2016년부터 고양시에서 음식점을 운영하던

임차인 L씨는 계약을 묵시적으로 연장하던 중

건물이 매도되어, 소유권이 이전되기 전 계약 해지 의사를 밝혔습니다.

 

상가가 제 3자에게 매도되는 계약이 체결된 특수한 상태였고,

임차인의 입장에서 불리한 특약 사항이 적혀 있던 상황이라

L씨는 안전하게 영업 가치 회수를 진행하고자

신규임차인을 찾는 과정부터 전문가와 함께 진행하기로 결정하였습니다.

 

 

법률대리인의 조언에 따라 신규임차인을 찾아 건물주에게 주선했지만,

건물주는 월차임 인상과, 재건축 시 명도 해야 한다는 조건을 내세우며

사실상 계약이 체결되기 무리한 조건을 내세웠습니다.

 

이에 따라 손해가 발생한 L씨는 건물주를 상대로

손해배상 청구 소송을 제기했고,

상가임대차보호법 제10조의4 제2항의 법리를 기반으로

철저한 변론 계획을 세워 재판을 이끌어나갔습니다.

 

2019년 10월 2일 의정부지방법원 고양지원은 결국

임차인 L씨의 승소를 선고하여

건물주가 신규임차인에게 내세운 무리한 계약 조건은

권리금을 지급 받는 것을 방해하는 것이라고 봄이 타당하다며

피고(임대인)는 원고(임차인 L씨)에게

약 2,200만원을 배상하라고 판시했습니다.

 

http://sanggalawyer.com/?p=27434

상가변호사닷컴 | [고양-음식점 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2019.10.2. 승소판결 (약 2,200만원 배

 

생각보다 많은 상가가 묵시적인 상태로 계약을 연장해오고 있습니다.

다만, 묵시적갱신 계약기간 중에도 본인의 갱신 시점, 만료 시점 등에 대해서는

정확하게 알고 계시는 것이 여러모로 중요합니다.

만약 이러한 상황 속에서 분쟁이 시작되었다면

당사자인 본인이 무언가를 판단하고 결정하기에

혼란스러운 부분이 많기 때문에

미흡한 대응을 하게 될 수도 있기 때문입니다.

 

상황에 맞는 대비와 판단이 어렵게 느껴지신다면

전문가의 도움을 받아 소송에 필요한 준비를

철저하게 진행하시기 바랍니다.