계약해지 통보서 필요한 건물주라면?

계약해지 통보서 필요한 건물주라면?

 

 

 

 

상가임대차보호법에 따라 건물주는 

임차인을 아무때나 내보낼 수 없습니다. 

이를 무시하고 막무가내로 명도를 요구하며

상대방의 권리를 침해하게 된다면 손해배상의 책임을 지게 될 수 있는데요,

그렇기 때문에 본인의 상가를 반환받으려는 임대인이라면

세입자를 내보내려는 이유가 적법한지 정확하게 알아야 합니다. 

 

우선 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 있도록 보호받습니다.

임대차가 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이

임대인에게 갱신의 의사를 밝혔을 때 합당한 이유가 없다면

건물주는 이를 거절할 수 없습니다. 

 

만약 2018년 10월 16일 이후 최초로 시작됐거나 갱신된 임차인은

임대차 연장을 주장할 수 있는 이 권리를 

시작일로부터 최장 10년까지 보호받으며

여기에 해당되지 않는 세입자는 5년 보호법의 적용을 받습니다. 

 

 

 

 

 

그런데 건물주가 언제나 갱신 요구를 받아 들어야 하는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법 제10조에서 정하고 있는

8가지 사유 중 해당되는 것이 있다면

합당하게 재계약을 거부할 수 있는데요,

우선 3개월 치 월세가 미납된 임차인이라면 

즉시 계약해지 통보서 보내 명도를 요청할 수 있습니다. 

만약 임대인이 퇴거를 요구하기 전 세입자가 3기 차임 중 

일부라도 갚았다면 바로 내보낼 수는 없지만 추후 갱신 거부가 가능합니다. 

 

그런데 중요한 점이 있습니다. 

코로나19 사태로 극심한 피해를 본 영세업자를 보호하기 위해 

상가임대차법 임시특례가 2020년 9월 29일부터 6개월 간 시행돼

이 기간에는 차임의 연체가 발생했다고 하더라도 3기 미납에 포함되지 않습니다. 

이러한 점까지 모두 고려해서 명도 계획을 잡으시기 바랍니다. 

 

임차인이 본인이 아닌 또 다른 사람에게 임대 목적물을

빌려주는 것을 두고 '전대'라고 하는데요,

건물주의 허락을 받지 않은 무단 전대는 역시 해지 사유가 됩니다. 

게다가 임차인이 임차인으로서의 의무를 매우 위반했거나

세입자가 거짓이나 부당한 방법으로 임대차를 체결했을 때,

상가건물이 멸실돼 계약의 목적을 달성하지 못하는 경우 등은 모두 

건물주가 합당하게 세입자의 기간 연장 요청을 거부할 수 있는 사유가 되고 

동시에 임차인은 권리금 회수를 보호받지 못합니다. 

 

 

 

 

 

계약갱신요구권이 없는 오랜 기간 장사를 한 임차인 역시 

위에서 언급된 결격 사유 중 해당되는 것이 없다면 

권리금을 지급받는 과정에 대해 보호받게 되는데요,

만기 6개월 전부터 종료되는 시점까지가 보호 기간이며

임대인이 정당한 이유 없이 세입자의 권리금회수를 방해한다면

임차인은 손해배상 청구소송을 제기할 수 있습니다. 

 

많은 건물주들은 임차인의 권익을 제대로 파악하지 못한 채 

명도 해줄 것을 요구하다가 소송을 제기당하고 패소하고 있습니다. 

반드시 임차인에게 본인의 의사를 전달하기 전

법률 전문가에게 판단을 구하고 실수를 줄이시기 바랍니다. 

 

 

 

 

 

건물주 P씨, 어떻게 권리금 배상 없이 임차인을 내보냈을까?

 

2013년 9월 경 본인이 소유하고 있는 

경기도 성남의 상가에 임차인 L씨와 임대차를 체결하게 된 건물주 P씨는

2019년 6월, 세입자에게 명도를 요청했습니다. 

그런데 상대방은 퇴거를 거부했고, 사태의 심각성을 몰랐던 사례자는

조건을 변경해 갱신을 받아들이려고 결심한 후 조건을 제시했습니다. 

하지만 얼마 후 임차인은 제시된 조건을 거부하는 동시에

과거 임대인이 나가라는 뜻을 전달할 때 그 이유를

본인이 앞으로 상가를 직접 쓰기 위함이라는 것을 들며

이는 명백하게 권리금회수 방해 행위라며 손해를 배상해달라고 강하게 뜻을 전달해왔습니다. 

자신이 생각했던 것보다 문제가 커질 것 같다는 느낌이 든 건물주는

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다. 

 

 

 

 

본 사무소는 사건을 자세하게 검토했고, 

우선 과거 의뢰인이 저질렀던 실수를 만회할 수 있는 것을 시작으로 

아무런 배상 책임 없이 세입자를 내보낼 수 있는 전략을 세웠습니다. 

그 후 2020년 6월, 세입자를 상대로 명도소송 소장을 접수했고,

임차인은 1억 2천만 원 상당의 권리금 손해가 발생했다며

손해배상 청구소송을 반소로 제기하며 양 측은 치열하게 맞섰습니다. 

 

하지만 상가변호사 닷컴은 그동안의 많은 사건을 해결했던 경험을 기반으로 

의뢰인이 상대방의 영업적 가치 회수를 방해하지 않았다는 점을 입증해나갔습니다.

담당 재판부인 수원지방법원 성남지원은 2020년 11월 13일,

건물인도 청구소송에서 건물주의 승소를 판결했고,

동시에 세입자가 제기한 권리금소송은 기각시켰습니다. 

 

어떻게 이러한 결과가 나왔을까요?

임대인 P씨는 비록 최초 임차인에게 퇴거를 요구할 때 실책을 했지만 

본인이 잘못 판단했다는 것을 알게 된 즉시 법률가의 조력을 받아

계약해지 통보서부터 모든 과정을 올바르게 다시 잡았기 때문에

승소 후 1억 2천만 원의 배상의 책임을 가지지 않고 

임차인을 명도 시킬 수 있었습니다. 

 

이처럼 세입자를 내보내는 것은 매우 신중해야 합니다. 

반드시 전문가와 함께 첫 단계에서부터 

올바른 방향을 잡아나가시기 바랍니다.