상가 임대차보호법 계약기간 무조건 10년?

상가 임대차보호법 계약기간 무조건 10년?

 

 

 

 

오랜 기간동안 정답이라고 알고 있던 사실이 

사실은 그렇지 않으며 잘못 알고 있었다는 것을 

뒤늦게 알게 되는 일을 종종 겪게 됩니다. 

특히 주변의 많은 사람들이 하나같이 동일하게 말했기 때문에

당연히 그게 정답이라고 알고 있다가 

추후 나의 일에 적용했을 때 그 이야기가 

나에게는 적용되는 것이 아니었다는 경험을 하게 되는데요,

점포에 세를 들어 영업을 하는 임차인 역시 마찬가지입니다.

 

다른 사람들이 무조건 장사는 10년간 할 수 있다고 해서 

아무런 걱정 없이 영업을 하고 있는데,

전혀 예상하지 못하게 임대인에게 해지를 통보받게 될 수 있습니다. 

그런데 당연히 10년 동안 갱신을 요청할 수 있다고 생각해

나가라는 통보를 무시하고 영업을 이어간 세입자는

예상하지 못하게 명도소송 소장을 받는 상황에 처하게 됩니다. 

어떻게 된 것일까요? 무조건 장사를 10년 동안 할 수 있는 것이 아닌 걸까요?

 

 

 

 

 

이와 관련된 조항은 2018년 10월 16일, 변화가 있었습니다. 

기존 법은 임차인의 영업권을 총 5년간 보호했었는데,

이때 개정을 통해 최초 시작일로부터 

상가 임대차보호법 계약기간 최대 10년까지 갱신을 요청할 수 있도록 바꿔

임차인의 권리가 강화됐습니다. 

또한 모든 임차인을 동일하게 개정된 조항에 적용하는 것이 아닌

2018-10-16 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 

세입자만 신법의 적용을 받도록 했습니다. 

여기에 해당되지 않는다면 구법의 적용을 받아 

시작일로부터 최대 5년간 영업권을 보장받습니다. 

 

또한 결격사유가 있는 임차인이라면

갱신요구권을 행사할 수 없는데요,

세입자가 3개월 치 월세를 연체하거나 건물주의 허락 없이

불법적으로 전대하는 등 임차인을 보호하는 이 법의 제10조에서 규정하고 있는

건물주가 갱신을 거절할 수 있는 8가지 사유 중 해당되는 것이 있다면

세입자는 갱신을 요구할 수 없을 뿐만 아니라

권리금회수 역시 보호받지 못합니다. 

(2020-9-29부터 6개월 동안에는

코로나로 피해받은 임차인의 부담을 덜어주기 위해

임시특례가 시행되고 있으며

이 기간 내 월세의 미납이 발생했다고 하더라도

기존 3기 연체에 합산되지 않는다.)

 

 

 

 

 

 

그렇다면 장사를 시작한 지 오랜 시간이 지나

더 이상 기간을 연장할 수 없는 임차인은 어떤 권리가 있을까요?

이 경우 역시 결격 사유가 없다면 권리금회수를 보호받습니다. 

종료 6개월 전부터 만기 시점까지가 보장기간이며

이때 새로운 임차인을 구해 양수양도를 약속한 후 

건물주에게 주선했을 때 새로운 계약이 성사된다면 

권리금을 지급받고 나갈 수 있게 되며,

합당한 이유 없이 신규임대차를 건물주가 거부하거나 방해한다면

임차인은 권리금소송을 제기할 수 있습니다. 

 

특히 상가 임대차보호법 계약기간 10년 혹은 5년 보호기간이 모두 끝나

갱신요구권이 없는 경우 5%의 월세 인상 제한선이 없는 등

불합리한 계약 조건을 요구받는 상황에 처한다면

신속하게 전문가와 상의 후 권리금을 회수하는 등

나에게 가장 유리한 방안을 찾아야 합니다. 

 

 

 

 

 

실제 사건은 어떻게 진행될까?

 

 

병원을 운영하기 위해 2015년 2월에 

서울 강남구 소재 건물에 세를 들기 시작한 임차인 P씨는 순조롭게 운영을 이어가던 중

해당 건물의 소유주가 바뀌면서 예상하지 못한 분쟁을 겪게 됩니다. 

2019년 11월에 임대인이 보낸 내용증명을 받아 2020년 2월 경

재건축을 할 계획이라 더 이상 임차를 할 수 없다는 것을 통보받은 것입니다. 

섣불리 대응한다면 큰 손해를 보게 될 것이라는 두려움에 

사례자는 즉시 상가변호사 닷컴을 법률대리인으로 선임했습니다. 

 

본 사무소는 임대인에게 권리금 회수에 협조를 요청하는

내용증명을 보내는 것을 시작으로 본격적인 대응에 들어갔습니다. 

하지만 상대방은 해당 건물을 허물고 부동산 개발을 예정하고 있어

임차인의 권리를 전혀 보호해주지 않아도 된다며 거부했습니다. 

전혀 대화로 해결될 기미가 보이지 않았고,

상가변호사 닷컴은 모든 준비를 끝낸 후 

2020년 3월 27일, 임대인에게 권리금소송을 제기했습니다. 

소송 과정에서는 건물주의 방해 행위를 객관적인 증거와 함께 논리적으로 주장했고,

그동안의 노하우를 기반으로 분위기를 주도해나갔습니다. 

 

 

 

 

 

그렇게 서울중앙지방법원은 2020년 12월 4일,

해당 손해배상 청구소송에서 의뢰인 P씨의 승소를 판결하며,

건물주에게는 임차인에게 손해배상금액 약 3억 원을 지급하라고 주문했습니다. 

 

이처럼 의뢰인 P씨는 상가 임대차보호법 계약기간

5년이 지나 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 상황에서 해지를 통보받았고,

법률가의 조력을 받아 승소 후 약 3억 원을 배상받을 수 있었습니다. 

이러한 분쟁을 겪고 있다면 시간이 해결해주는 것은 아무것도 없습니다. 

서둘러 전문가와 나의 손해를 줄일 수 있는 해결방안을 찾으시기 바랍니다.