부동산 점유이전금지 가처분 명도소송 절차?

상가임대차보호법이 임차인의 권리를 보호 한다고 하지만 그렇다고 임대인의 권리를 침해하는 것은 아닙니다. 정당한 사유가 있다면 세입자의 임대 기간도 영업적 가치도 보호해주지 않으셔도 되는데요. 따라서 임차인이든 임대인이든 자신에게 주어진 의무를 다하는 것이 중요합니다.

 

 

임대인이 주장할 수 있는 정당한 사유 중 가장 대표적인 것은 바로 차임 연체와 관련된 내용입니다. 건물을 임대하는 대가로 지불하는 것이기 때문에 연체가 된다면 임대인 입장에서도 달갑진 않으실 것입니다. 더군다나 경제적인 것과 바로 연결되기 때문에 마냥 이해해줄 수 있는 부분이 아니기도 합니다.

 

건물주의 재산권도 보호 받을 권리가 있기 때문에 차임을 연체했을 때 임차인은 자신의 권리를 잃을 수도 있습니다. 물론 한 번 밀린다고 해서 권리가 사라지는 것은 아닌데요. 상가임대차보호법 상 월세 3기 이상 연체했다면 그 즉시 건물주는 계약해지 요청을 할 수 있습니다.

 

물론 이런 경우도 있습니다. 3기 연체 했더라도 임대인이 해지 요청을 하지 않는 경우 인데요. 이후 임차인이 밀린 금액을 모두 공제했다고 했을 땐 어떻게 될까요? 이런 경우 바로 계약 해지를 할 수 없으나 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회를 잃게 됩니다.

 

 

어떤 분들은 보증금에서 공제하면 되는 것 아니냐고 하시는데요. 보증금 공제 여부와 관계 없이 3개월 치 월세를 밀린 이력이 있으시다면 권리 주장이 힘드신 것입니다.

 

이렇게 임차인에게 귀책사유가 있어 적법하게 해지 통보를 했는데도 이를 무시하고 점유를 이어나간다면 어떻게 해야 할까요? 법적으로 조치를 취하셔야 하는데요. 임차인을 내보내는 소송을 명도소송이라고 합니다.

 

명백하게 세입자에게 귀책사유가 있는 경우에는 나 홀로 소송을 진행하시기도 하는데요. 소송에 앞서 알고 계셔야 할 부분이 있습니다. 바로 '부동산 점유이전 금지 가처분' 신청 인데요. 소송 제기와 더불어 가처분 조치도 들어가야 합니다.

 

 

이유는 무엇일까요? 점유이전 금지 가처분 신청은 말 그대로 점유를 이전하지 못하도록 막는 것 인데요. 소송을 통해 승소 판결문을 받은 뒤, 강제집행을 통해 내보내려고 했을 때 임차인이 제 3자로 바껴있다면? 해당 판결문으로 강제집행을 할 수 없고 다시 소송을 하셔야 합니다.

 

이런 불상사를 막기 위해 현 임차인이 임의로 제 3자에게 명의를 이전하거나 점유를 넘기지 못하도록 하는 것 인데요. 위 과정과 더불어 소송을 진행하시면 되는 것입니다. 소송도 마찬가지로 상대방 측에서 어떤 주장을 해올지 모르기 때문에 철저히 준비하셔야 할 텐데요.

 

만일 임차인의 주장을 제대로 반박해내지 못하면 자칫 피해가 발생할 수도 있기 때문입니다. 따라서 법률 전문가를 통한 철저한 준비와 상황에 맞는 대응이 필요하신 것입니다. 이후 승소 판결문을 받고 판결문을 근거로 강제집행을 이행하시면 되는데요.

 

 

단순히 판결문이 나오면 바로 집행이 되는 것은 아닙니다. 판결문을 근거로 집행관에 집행 신청을 하셔야 합니다.

 

아무리 법에 대해 달달 외우고 공부한다고 하더라도 실무적으로 어떻게 준비하고 대응해야 하는지 막막하실 수 있습니다. 문제가 발생했다면 그에 맞는 법률적 조언과 코치를 통해 피해를 최소화 하시길 바랍니다.