임대인 계약해지 통보 각 입장별 대응은

임대인, 임차인 임대차계약으로 얽혀있는 관계지만 서로가 져야할 의무와 권리는 다를 수 밖에 없습니다. 한 곳의 건물주가 자신의 건물에서 장사를 하는 것이 아닌 이상 임대인이든 임차인이든 계약해지를 하시기도 하고 받으시기도 하겠죠.

 

 

먼저 임대인의 입장에서 계약해지 하는 상황에 대해 살펴보겠습니다. 많은 분들이 아시다시피 상가임대차보호법 상 임차인은 임대 기간을 보호 받습니다. 보통 임대차계약은 2년이나 3년으로 체결하실 텐데요. 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인이 갱신을 요청했을 때 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없습니다.

 

현재는 10년 간 보호를 받고 있는데요. 기존 5년의 보호를 받던 임대기간이 18년 10월 16일을 기준으로 10년으로 개정된 것입니다. 그렇기 때문에 어떤 세입자는 5년 적용을 받고 어떤 세입자는 신법의 적용을 받게 되는 것 인데요.

 

만일 임차인이 계약갱신요구권을 더 이상 주장할 수 없는 장기 임차인이거나 정당한 사유가 있는 경우에는 당연히 계약해지를 통보하실 수 있습니다. 그렇다면 적법한 사유는 무엇이 있을까요? 몇 가지만 살펴보자면 월세 3기 연체한 이력이 있는 경우, 무단 전대한 경우 등등이 존재합니다. 특히 임차인이 월세 3기 이상을 연체했다면 계약 기간과 상관없이 해지가 가능하니 참고하시길 바랍니다.

 

 

적법하게 해지 통보를 했는데 상대방 측에서 점유를 계속해서 이어가시는 상황도 발생하는데요. 그럴 경우엔 명도소송을 통해서 내보내셔야 겠습니다. 명도소송 절차는 어떻게 이뤄질까요?

 

소송 제기와 더불어 진행하셔야 할 것이 있습니다. 바로 '부동산점유이전금지가처분' 신청 인데요. 임차인이 제 3자에게 점유를 넘기거나 명의를 이전하지 못하도록 금지하는 절차라고 생각하시면 됩니다. 이후 본격적인 소송 절차를 밟게 되실 텐데요.

 

임차인의 귀책사유로 인해 진행되는 경우 별 문제 없이 끝나지 않겠나 하고 생각하실 수 있겠지만 방심하시면 안됩니다. 상대방 측에서 어떤 주장을 해올지 모르고 자칫 상대방 측의 주장을 재판부에서 인정한다면 어떤 피해가 발생할지는 아무도 예측할 수 없기 때문입니다. 따라서 혹시 모를 상황까지 철저히 대비하시는 게 좋습니다.

 

 

승소 판결문을 받으면 다음은 강제집행 절차 인데요. 판결문을 받고 임차인이 건물을 빼준다면 좋겠지만 그렇지 않은 경우엔 강제집행을 이행하셔야 합니다. 판결문이 나왔다는 것 하나만으로 진행되는 것은 아닌데요. 집행관에 신청 하시고 진행하셔야 합니다.

 

자, 그럼 이번엔 임차인이 해지 통보를 받았을 때를 알아보도록 하겠습니다.

세입자도 마찬가지로 건물주의 주장이 적법한가를 살펴보셔야 겠죠. 만약 계약갱신요구권이 있는데 정당한 사유 없이 계약 종료 통보를 받으신 거라면 법적인 대응을 통해 임차권이 존재한다는 판결을 받으셔야 합니다.

 

그런데 이미 5년 이상 혹은 10년 이상 장사를 해 계약갱신권을 더 이상 주장할 수 없는 경우라면? 재계약을 강제할 수는 없습니다. 대신 수년 간 장사를 하면서 쌓아온 유무형적 가치를 회수하셔야 겠죠. 이를 권리금 회수라고 합니다.

 

 

권리금 회수는 만기 6개월 전부터 만기 시까지 주장하실 수 있는데요. 이 기간동안 새로운 사람으로부터 권리금을 회수하는데 건물주는 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다. 즉, 적법하지 않은 사유로 임차인이 주선하는 신규임차인과의 신규 임대차 계약을 거절할 수 없다는 것입니다.

 

이 때 임대인이 방해를 한다면 임차인은 건물주를 상대로 손해배상 청구를 하실 수 있습니다. 분쟁이 생겨 권리금 소송까지 생각하고 계신다면 권리금 회수 절차부터 철저히 밟으셔야 합니다. 제대로 준비하지 않은 채로 소송에 가시면 오히려 패소할 수 있는 가능성이 높아질 수 있기 때문인데요.

 

분쟁이 발생하셨다면 초기부터 법률 전문가의 판단을 통해 세세하게 준비하셔서 권리를 보호 받으시길 바랍니다.