재건축 시 상가 임대차보호법 권리금 보호규정은?

재건축 시 상가 임대차보호법 권리금 보호규정은?

 

 

세를 들어 가게를 열어 장사를 시작한다고 하면 큰 비용이 필요합니다. 임차인들은 이렇게 들인 초기 비용을 열심히 영업하면서 수익을 낸 후 회수하게 되는데 이 기간이 오기 까지는 많은 시간이 필요합니다. 하지만 과거 투자비를 되찾기도 전에 건물주가 재건축이 필요하니 나가라고 통보해 손해를 보면서 쫓겨나는 임차인이 상당수 존재했습니다. 이와 같은 피해를 막기 위해 상가임대차보호법은 임차인들을 한 곳에서 일정 기간 이상 영업할 수 있게 법적으로 보호하고 있습니다.

 

 

 

10년 보호를 받는 임차인

임차인들은 임대차를 체결한 후 계약갱신요구권을 부여받게 되는데, 현행법에 따르면 세입자는 총 10년 동안 갱신을 주장할 수 있습니다. 따라서 최초에 체결한 계약이 모두 끝났다고 하더라도 갱신요구권의 기한이 남아있는 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 재계약을 요청한다면 건물주는 이를 거절할 수 없습니다.

 

 

 

10년 보호법에 해당되지 않는 임차인은?

임차인의 영업권을 최대 10년까지 보장하는 이 법은 2018년 10월 16일 개정됐습니다. 이 때 해당 법령은 개정 이후 체결되는 임대차나 개정 이전에 체결됐지만 18.10.16 이후에 갱신된 임대차계약에 한해서만 적용한다는 부칙을 함께 발표했습니다. 따라서 이에 해당하지 않는 법이 바뀌기 전에 체결되어 유지되고 있는 계약은 구 법에 따라 세입자는 5년까지 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

갱신을 요구할 수 있는 기한이 끝났다면?

더 이상 계약 연장을 요청할 수 없는데 건물주가 리모델링을 이유로 상가 명도를 요구한다면 임대차를 종료해야 합니다. 하지만 이 때 그동안 영업하면서 쌓아온 유형, 무형의 가치(인테리어, 각종 집기류, 자릿세, 고정 고객 등)를 금전적으로 회수할 수 있습니다. 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시점까지 신규 임차인을 구해 권리금을 받을 수 있고 이 때 임대인은 방해할 수 없습니다. (신규 임차인에게 과도하게 월세, 보증금을 높게 요구하는 경우, 특별한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 등 이 법적 방해 행위로 규정되고 있음)

 

 

 

재건축이 진행된다면 임차인의 권리금은 어떻게 될까?

건물이 노후해 공사가 필요하다는 이유로 계약 종료를 통보하는 건물주가 많습니다. 하지만 합당한 계약 해지 사유가 되려면 최초 계약 시 아주 구체적으로 재건축 예정 시기와 공사 소요 기간을 임차인에게 고지해야 하며, 이 때 건물주는 권리금 회수를 보호할 의무는 없습니다. 그러나 구체적 고지 없이 임차인의 갱신 요구 때 ‘리모델링으로 인한 연장 불가’라는 사유를 제시할 때는 합당한 거절 사유가 되지 못하며 건물주가 세입자에게 상당한 보상을 제공해 상가를 반환받아야 합니다.

 

 

 

재건축 시 상가 임대차보호법 권리금 회수와 관련된 실제 사례

K씨는 2010년 10월부터 경기도 군포시의 한 상가를 임차해 묵시적으로 계약을 이어오던 중 건물주가 바뀌었는데, 새 건물주는 리모델링이 예정되어 있으니 상가를 반환하라는 통보를 했습니다. 임차인 K씨가 절실하게 계약 연장을 요청했지만 받아들여지지 않았고, 오히려 명도 소송을 제기한다는 건물주의 답변에 K씨는 권리금을 회수하기로 결정했습니다.

 

 

그렇게 상가 송사를 전문적으로 다루는 <상가변호사 닷컴>에 사건을 의뢰하게 되었고 임차인 K씨는 신규 임차인을 구합니다. K씨는 건물주에게 신규 임대차계약을 체결해달라고 요청했지만 무작정 임차인이 계약갱신요구권이 없다는 이유로 이를 거절해 K씨의 권리금계약이 파기됐습니다. 이에 K씨의 법률 대리인측은 철저한 법적 준비를 기반으로 건물주에게 권리금 손해배상 청구소송을 제기하게 되었고 불안함을 느낀 건물주는 합의를 요청했습니다. 

 

그 결과 의뢰인은 임대차 2년 연장, 명도 시 권리금 회수 기회 보장의 결과를 받아들 수 있었습니다. 

 

 

http://sanggalawyer.com/?p=25577

상가변호사닷컴 | [경기-음식점 권리금소송] ‘임차인 대리’ 소송 후 협의, 계약기간 2년 연장 및 권리금회수기회 보호 합의

 

 

 

 

이처럼 재건축 시 상가 임대차보호법 정확하게 파악하고

전문가의 검토를 받는다면 권리금을 회수하는 새로운 방법을 모색할  수 있습니다.

 

 

임대인이 최초 계약 시 아주 세세하고 구체적인 고지 없이

단순 재건축을 이유로 계약 갱신을 거절한다면

서둘러 부동산 변호사에게 자문을 구해 나의 권리를 찾아야 합니다.