임차인 권리금 보호기간 정확하게!

상가 임차인 권리금 보호기간 정확하게!

 

 

상가건물에서 사업자 등록을 하고

영업용으로 운영을 하는 임차인은

상가임대차보호법의 적용을 받습니다.

 

그리고 영업을 종료할 때 권리금을

회수하는 기회를 보호 받고 있습니다.

 

2018년 10월 16일 이전에는

계약종료 3개월 전부터 보호가 되었는데

법 개정이 이루어지면서

이제는 현존하는 임대차 계약 모두에게

종료 6개월 전부터 보호가 됩니다.

 

여기서 '보호'가 된다는 뜻은

그냥 주장할 수 있다~에 그치는 것이 아니고

만약 회수기회 보호기간 내에서

임대인이 정당한 사유 없이

권리금 회수기회를 방해해

임차인에게 손해가 발생했다면

임대인이 직접 권리금 상당액을

보상해줘야 합니다.

 

즉, 임차인이 신규임차인에게

권리금을 받을 수 있었는데

건물주가 중간에서 방해해

일이 성사되지 않았다면

임차인은 이제 건물주를 상대로

내 권리금을 내놓아라 할 수 있는 겁니다.

 

 

 

그렇다면 여기서 '정당한 사유'가 매우 중요합니다.

 

임대인은 어떤 상황에서

신규임차인과의 계약을 거부할 수 있을까요?

 

우선 임차인이 3기 연체를 한 사실이 있는 등

본인의 의무사항을 다하지 않았다면

권리금회수기회 또한 보호되지 않습니다.

 

그리고 미리 구체적으로 고지했던 재건축 계획을

그대로 따르는 경우,

건물의 안전도에 문제가 있어 철거 혹은 재건축을

해야 하는 경우도 거부가 가능합니다.

 

 

 

임차인 ㅂ씨의 사례를 함께 보겠습니다.

 

2011년 12월부터 서울 서초구의 상가건물을 임차해

고시원을 운영했습니다.

 

그러나 2016년 7월경, 계약 종료를 5개월 여 앞두고

새 건물주에게 외관 리모델링을 해야 하니

계약연장을 하지 않겠다는 해지통보를 받게 됩니다.

 

당시에는 5년 간 보장되었던 갱신요구권이 만료되어

임대인에게 재계약을 요구해도

법적으로 압박할 수 없었던 ㅂ씨는

결국 영업을 종료하고 권리금을 회수하기로 결정하고

고시원을 인수할 신규임차인을 찾아 건물주에게 주선합니다.

 

그러자 건물주는 남은 몇개월만 계약을 체결해줄 수 있다는

납득하기 어려운 조건을 제시했고,

이에 신규임차인이 계약을 포기하면서

임차인 ㅂ씨와의 권리금계약까지 파기되었습니다.

 

2016년 12월, 만료일 전 건물주는 임차인 ㅂ씨가

고시원 이용자들에게 상가건물을 무단으로 전대했다는

이유를 들면서 명도소송을 제기했습니다.

 

(상가임대차보호법 상 임차인이 무단으로 제3자에게

전대할 시 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.)

 

임차인 ㅂ씨 또한 건물주를 상대로

손해를 배상하라는 권리금소송을 제기합니다.

 

 

 

 

2019.7.11. 서울중앙지법

임차인 ㅂ씨 권리금소송 승소!

손해배상 7,000만원 전부 인정!

 

 

고시원 운영은 무단전대라 할 수 없으며

건물의 안전사고 우려가 있어 철거할 필요가 있다고

인정하기 어려워

건물주가 정당한 사유 없이 임차인이

권리금을 지급받는 것을 방해했다고 볼 수 있다.

 

 

http://sanggalawyer.com/?p=27554

상가변호사닷컴 | [서울-고시원 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2019.7.11. 승소판결 (7,000만원 배상)

 

 

 

특히 고시원은 원상복구 문제가 얽혀있기 때문에

신규임차인을 주선해서 권리금을 회수하는 것이 매우 중요합니다.

 

딱 두 가지만 기억하시면 됩니다.

임차인이 권리금을 회수하는 기간은 계약종료 6개월 전부터 종료시점까지!

위 기간에서 임대인의 방해행위로 손해가 일어났다면

임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차 종료한 날부터 3년 이내!

 

자세한 사항은 유선 상 안내 드리겠습니다.