환산보증금 초과 계약갱신요구권 가능합니다!

환산보증금 초과 계약갱신요구권 가능합니다!

 

 

상가임대차보호법이 친절하게 적혀있지 않다보니

많은 분들이 법을 따라서 읽다보면 많이 헷갈려 하십니다.

 

우선 법 제2조의 적용범위를 보겠습니다.

 

① 이 법은 상가건물(사업자 등록의 대상이 되는 건물)의

임대차(주된 부분을 영업용으로 사용)에 대하여 적용한다.

 

다만, 대통령령으로 정하는 보증금액(환산보증금)을 초과하는

임대차에 대해서는 그러지 아니한다.

 

바로 이 부분에서 '아 그럼 환산보증금을 초과하는 경우에는

상가임대차보호법의 보호를 받지 못해서 임차인이 아무것도 주장을

할 수가 없는 것이구나.'라고 오해를 합니다.

 

 

 

하지만 제3항을 함께 보겠습니다.

 

③ 제1항의 단서에도 불구하고 제3조(대항력), 제10조제1항(계약갱신요구권),

제2항(갱신요구권 10년보호), 제3항(갱신될 때는 동일조건으로 재계약-본문까지만),

제10조의2(계약갱신의 특례, 기타 사정 고려해서 인상청구),

제10조의3, 제10조의4, 제10조의5, 제10조의6, 제10조의7 (권리금 관련),

제10조의8(3기 차임연체 시 계약해지), 제19조(표준계약서작성)은

환산보증금을 초과하는 임대차에 대해서도 적용한다.

 

 

즉, 환산보증금을 초과하는 상가임차인이라고 할지라도

계약갱신요구권을 주장할 수 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

 

그러나 환산보증금 내 상가와는 약간 양상이 다릅니다.

 

 

 

계약갱신요구권이 있는 상태에서

종료 6~1개월 전 사이에 임대인에게 갱신요청을 하면 

정당한 사유가 없는 한 임대인은 계약을 갱신해야 하며,

이 때 동일한 기간과 조건으로 계약이 늘어납니다.

 

환산보증금 내 상가의 경우 연 5%의 대통령령으로 정하는

월세 인상 상한선의 제한을 받게 되고,

 

환산보증금 초과 상가의 경우 법 제10조의2에 따라

상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 시세, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을

고려하여 차임(월세)와 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

 

즉, O%라고 딱 정해진 제한선이 없기 때문에 불리하다고 할 수 있습니다.

하지만 임대료 협상이 되지 않을 경우(건물주가 너무 많이 올려달라고 할 때)

법원을 통해 적정선을 확정받을 수 있습니다.

 

 

 

사무소 진행 사례를 보면 환산보증금을 초과한다는 이유로

월세를 과도하게 계속 인상요청받았던 임차인이 인상요구를 거부하자

임대인이 그럼 계약을 해지하겠다며 나가라고 명도소송을 제기한 사건이 있었습니다.

 

법원은 이를 두고 환산보증금을 초과하는 임차인 또한 갱신요구권이 인정되고

임차인이 법에 따라 갱신요청을 한 경우라면

법에 따라 월세인상 협의만을 할 수 있다고 판시했습니다.

 

 

http://sanggalawyer.com/?p=24401

상가변호사닷컴 | [서울-음식점 명도소송] ‘임차인 대리’ 2017.7.25. 승소판결, 계약 존속 인정

 

자세한 문의사항은 유선 상 안내 도와드리겠습니다.