차임 연체 즉시 상가 계약 해지, 과연 가능할까?

차임 연체 즉시 상가 계약 해지, 과연 가능할까?

 

 

 

  한 때 우리 사회를 지배했던 “조물주 위에 건물주”라는 말이 조금씩 사라지고 있습니다.

워낙 그동안 건물주의 횡포가 심해 피해를 보던 소상공인을 보호하기 위해 상가임대차보호법이 여러 차례 개정을 통해 임차인들을 보호하기 시작했고 그동안 건물주들이 당연하게 여기던 권리는 법으로 제재받기 시작했습니다.

 

 

하지만 임차인들이 법의 보호를 받기 위해서는 본인에게 주어진 의무를 모두 지켜야합니다.

 

                                               

                                                        임대차계약은

 

                                    임대인               ↔                 임차인

(상가제공)                        (보증금 및 임대료 지급 )

 

 

                                    구조가 충족되어야 계약이 원활하게 진행됩니다.

 

 

 

3기 차임 연체 즉시 상가 계약 해지 가능하다!

 

  세입자는 임대인의 상가를 제공받는 대가로 월세를 지급해야 합니다. 월차임 연체 금액이 3번의 월세에 해당하는 금액만큼 쌓이는 사실이 발생한 즉시 건물주는 계약을 파기할 수 있습니다. “당장 건물주가 나가라는 말이 없으니 괜찮겠지” 라고 안일하게 생각하다가는 대응책을 준비하지 못한 채 계약 갱신 시점에 건물주가 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조의 8 (차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

즉 위 조항을 기반으로 임대인은 임차인에게

 

월차임 3기에 해당하는 연체액이 발생할 경우 계약을 해지할 수 있습니다.

 

또한 3번의 월세를 밀린 후 바로 세입자가 미납된 일부 혹은 전체의 월세를 지급한다고 해도

이미 연체된 사실이 있기 때문에 재계약 시점에 갱신이 거절될 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

 

 

 

차임 연체 즉시 상가 계약 해지 성립 이후 임차인이 상가 반환을 거부한다면?

 

  이럴 때에는 건물주가 “명도소송”을 제기해 본인의 상가를 반환받을 수 있습니다.

 

하지만 소송을 제기했을 때 임차인이 월세가 밀릴 수밖에 없는 이유를 주장했을 때

상가 송사에 경험이 많은 법률 전문가와 함께하지 않는다면

때에 따라 법정에서 임차인의 주장이 받아들여져 임대인이 패소하는 경우도 있습니다.

 

따라서 부동산 전문가와 함께 사건을 처음부터 준비해야

승소의 확률이 높아집니다.

 

 

첫 송사에서 부동산 변호사와 사건을 준비하지 않아 소송을 두 번 진행했던 실제 사례입니다.

 

2016년 2월, C씨는 대구의 한 상가에 소유권을 취득했습니다. 본 건물에는 2015년부터 이미 임차를 들어 장사를 하고 있는 세입자가 있었고 C씨와 기존 임차인은 2016년 5월부터 19개월에 해당하는 임대차계약을 체결했습니다.

 

건물주는 계약 만료 부근 상가를 반환받기 위해 임차인에게 상가명도소송을 제기했는데, 확실한 코치가 없이 송사가 이루어졌고 2018년 1월 건물주 C씨는 패소했습니다.

 

여기에 임차인은 상가임대차법을 기반으로 계약을 10년 동안 갱신해줄 것을 주장했습니다.

 

건물주 C씨는 상가 소송을 수차례 진행한 변호인에게 명도소송을 다시 의뢰했고 C씨의 새로운 전문변호인측은 임차인이 3기의 월차임을 연체한 사실이 있다는 것을 중심으로 계약 갱신, 권리금 요구를 주장할 수 없도록 송사를 준비했습니다.

 

2018년 7월, C씨의 고문변호사는 2018년 7월 경 임차인에게 명도소송을 제기함과 동시에 점유이전금지가처분을 신청해 임차인이 점유명의를 변경하는 만일의 상황까지 철저하게 대비했습니다.

 

2019년 1월 25일, 해당 사건을 맡은 대구지방법원 재판부는 명도소송에 대해

임대인 C씨의 승소를 판시합니다.

 

 

http://sanggalawyer.com/?p=27868

상가변호사닷컴 | [대구-차임연체 명도소송] ‘임대인 대리’ 2019.1.25. 승소판결

피고(임차인)이 3기의 차임을 연체하였으므로 원고(임대인 C씨)는 피고(임차인)의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고 실제로 갱신거절 의사표시를 하였는바, 이 사건 임대차계약은 2018.12.11. 기간만료로 종료되었다.

따라서 피고(임차인)은 원고(임대인 C씨)에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.


                                                      -판결문 일부-

 

 

 

 

이처럼 상가와 관련된 송사는 처음부터 확실한 증거를 기반으로 대응해야 합니다.

혼자 소송을 진행해보려고 하다가 손을 쓸 수 없는 상황에 가기 전에

 

부동산 변호사의 조력을 받으며 한 번에 승소해 시간과 비용을 아껴야 하겠습니다.