상가 권리금 보호에 관한 특별법 한눈에 정리하기

 

상가 권리금 보호에 관한 특별법 한눈에 정리하기!

 

 

 

 

권리금은 상가에서 장사를 하던 임차인이 나갈 때 다음으로 들어오는 임차인에게 양도와 기존 상가의 이용대가를 금전적으로 받는 것을 의미합니다. 

 

여기서 이용대가에는 그동안 쌓아온 인테리어 비용, 영업상의 노하우, 자릿세 등이 포함되는데, 이것들은 눈에 보이지 않아 수치화 할 수 없고 주관적이기 때문에 권리금을 회수하지 못하는 임차인들이 많았습니다. 또한 법적으로 보호받을 수 있는 장치가 없고 소송을 제기한다 해도 패소하는 경우가 빈번하게 발생했습니다.

 

 

 이처럼 권리금을 하나도 받지 못해 기존의 투자금의 손해를 보는 것은 물론이고

새로운 곳에서 장사를 시작하지 못하는 임대인들이 늘어나자

2015년 5월 13일, 상가건물 임대차보호법 제 10조의4 상가 권리금 보호에 관한 특별법이 신설되었습니다.

 

신설된 제 10조의4에는 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하는 조항들이 있습니다.

 

 임차인이 주선한 새로운 임차인에게 임대인이 권리금을 요구하거나 본인이 수수하는 행위, 새로운 임차인이 기존 임차인에게 금전을 지급하는 것을 막는 행위 등 4가지 조항을 통해

건물주가 임차인이 새로운 임차인을 구하고 권리금을 회수할 때 방해하지 못하도록 규제하고 있습니다.

 

 또한 2018년 10월 경 또 한 차례의 개정을 통해

기존 임대인이 상가의 가치를 회수할 수 있는 기간은

임대차계약이 끝나기 3개월 전부터 계약이 종료되는 시점까지였는데

이를 6개월 전부터 계약 종료 시점까지로 확대하면서

임차인의 권리금 회수 기회가 더 강화됐습니다.

 

 

다만 권리금 보호법은 오직 임차인만을 보호하는 것은 아닙니다.

 

“제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하니 아니하다(권리금 회수 기회를 보호하지 않아도 된다).” 라는 단서조항을 달아 임대인의 피해를 방지하고 있습니다.

 

→ 상가건물 임대차보호법 제10조 1항에는 계약갱신 요구에 관한 법률 중 임대인이 임차인의 계약 갱신 요청을 거부할 수 있는 8개의 조항이 나와 있습니다.

 

즉 건물주가 임차인의 계약 갱신 요청을 거부할 수 있는 8가지 조항에 하나라도 해당한다면

임차인은 권리금 회수를 보호받지 못하게 됩니다.

 

 

전문변호인이 권리금 회수 분쟁에 대해 법률 대응을 진행한 사례를 보겠습니다.

2008년부터 서울 내 상가를 임차해 카페를 운영해오던 의뢰인 P씨는 9년차 계약만기 5개월 전 임대인이 바뀌었고 계약이 끝나기 3개월 전 건물주로부터 ‘상가 재건축이 계획되어 있으니 만기 시 나가라는 계약종료 통보를 받았습니다. 임차인 P씨는 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수하기로 결정했고 이런 일을 처음 겪는 P씨는 전문적인 법률 도움이 필요하다는 생각에 상가 임대차 분쟁을 전문적으로 다루는 법률전문가에게 권리금 회수를 의뢰했습니다.

 

전문변호인은 의뢰인 P씨와 임대인 간 중재를 시도했지만 임대인은 신규 임차인에게 무리한 임대차 조건을 내놨고 신규 임차인은 임차를 포기했습니다. 이로 인해 의뢰인은 9년간 쌓아온 권리를 금전적으로 전혀 회수하지 못하게 됐습니다.

 

이후 임차인 P씨가 나가지 않자 건물주는 ‘건물 인도 청구의 소’를 제기했고 임차인 P씨는 ‘권리금 손해배상 청구소송’을 반소 제기합니다. 2019년 4월 경, 서울중앙지방법원은 1심 판결에서 임차인 P씨의 권리금 손해배상 청구를 기각했습니다. 의뢰인은 1심 판결에 불복하여 항소를 제기했고, 2020년 1월 13일 서울중앙지방법원은 1심 판결을 뒤집고 임차인 P씨의 승소를 선고했습니다.

 

 

“임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조4 제1항을 위반하여 임차인인 피고(의뢰인 P씨)에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있는바. (이하 생략)”

“정당한 사유가 없는 상황에서 부당한 임대조건을 요구한 것은 실질적으로 임차인의 권리금회수를 방해하는 행위로 평가할 수 있다.”

“원고(임대인)은 피고(임차인 P씨)에게 약 2,300만원을 배상하라.” 라는 판결이 나왔습니다.

 

http://sanggalawyer.com/?p=27848

상가변호사닷컴 | [서울-커피숍 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2020.1.13. 항소심(2심) 승소판결

 

 

 

임차인은 본인의 의무를 충실히 이행했지만 임대인의 방해로 인해 임차인이 손해를 보고 있다는 것을 명확하게 입증하여 권리금을 회수해야 합니다.

 

이처럼 상가 권리금 관련 분쟁은 혼자 해결하는 것보다는 법률 전문가와 함께 상가 권리금 보호에 관한 특별법을 기반으로 확실한 증거를 준비하고 대응해야 합니다.