세입자 임대보호법 상가일 땐?

상가임대차보호법은 영세 상인을 보호하기 위해 존재하지만 그렇다고 임대인의 재산권을 침해하진 않는데요. 그렇기 때문에 임차인이라면 내게 주어진 의무를 다해야 그 권리를 행사할 수 있다는 것을 알고 계셔야 합니다. 대표적으로 임차인의 경우 임대 기간과 영업 가치에 대한 부분을 보호 받는데요.

 

 

계약갱신요구권의 경우 10년 동안 보호 받는데요. 10년으로 개정된 게 2018년 10월 16일이었기 때문에 이전부터 임대차 계약을 체결해온 경우 개정안의 적용을 받지 못하게 되실 수도 있습니다. 소급 적용을 받으시려면 개정된 이후 갱신된 계약이어야 하는데요. 모든 계약이 만기 때마다 계약서를 쓰며 갱신하 게 아니기 때문에 혼란을 빚으실 수 있습니다.

 

상가임대차보호법 상 묵시적 갱신도 갱신되는 계약이라고 보는데요. 이 경우 직전 임대차가 2년이든 3년이든 관계 없이 1년씩 갱신되는 임대차라고 보시면 됩니다. 중요한 것은 환산보증금 초과 상가일 때의 묵시적 갱신 인데요. 이 경우 약정 없이 연장되는 계약이기 때문에 만기일이 정확하지 않은데요. 따라서 초과 상가인데 묵시적으로 임대차가 넘어간 상황이라면 계약갱신권 여부는 법률 전문가의 판단을 받아보시는 게 중요합니다.

 

갱신권 행사는 저절로 되는 것은 아닙니다. 특히 분쟁이 일어날 것 같다면 갱신 기간에 재계약 요청을 하시는 게 좋은데요. 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인이 재계약을 요청했을 때 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

 

 

또한 임대료에 대한 제한도 있는데요. 임대료 인상률 5% 제한이 있습니다. 하지만 주의하셔야 할 것은 임대차 계약이나 인상이 있은 후 1년 이내에는 또 다시 올리지 못한다는 것 인데요. 또한 환신보증금을 초과하는 상가의 경우 인상률의 제한이 없습니다. 그렇다면 초과 상가의 경우 임대인 마음대로 올려도 되는 것 일까요?

 

그건 아닙니다. 제한이 없다고 해서 무조건 올려도 된다는 뜻이 아닌데요. 객관적 경제적 사유가 있을 때 5%를 초과해서 올릴 수 있다는 뜻 입니다. 또한 계약갱신권이 있는 경우 상호 간 임대료 협의가 되지 않았다고 해서 임대인은 계약 해지를 통보할 수 없습니다. 정당한 사유가 아니기 때문이죠.

 

만약 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 상황이라면 임차인은 자신이 임대하며 쌓은 유무형적 가치를 회수하고 나가시면 되는데요. 만기 6개월 전부터 만기 때까지 새로운 사람을 데려왔을 때 건물주는 적법한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 만약 건물주가 적법한 사유 없이 거절한다면 법적으로 조치를 취하실 수 있습니다.

 

 

임차인 K씨는 2005년부터 상가를 임대해 편의점 운영을 시작했는데요. 이후 재계약을 통해 임대차가 연장됐고 만기 6개월을 앞두고 상대방으로부터 임대차 해지 통보를 받게 됐습니다. 직접 사용을 위한 리모델링이 진행될 예정이라고 밝혔는데요. 오랫동안 상가를 임대하며 쌓은 유무형적 가치를 한순간에 잃을 상황에 처한 K씨는 본사무소와 함께 영업 가치 회수 준비를 해나갔습니다.

 

만기 1개월을 앞둔 상황에서 새로운 사람을 주선했지만 상대방은 재차 재건축 계획을 밝히며 거절을 해왔는데요. 더불어 명도소송을 제기해왔고 이로 인해 피해가 발생한 K씨는 권리금 손해배상 청구 소송을 반소제기했습니다.

 

http://sanggalawyer.com/?p=27664

상가변호사닷컴 | [서울-편의점 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2019.11.18. 승소판결 (약 3,600만원 배상)

 

19년 11월 담당 재판부는 임차인 승소 판결을 내렸습니다. 임대인이 주장한 재건축 사유는 정당하다고 볼 수 없다고 판시한 것 입니다.

 

이처럼 상가임대차 관계에서 문제가 생겼다면 철저히 대응하셔야 합니다. 법률 전문가를 통해 상황을 판단 받고 대응책을 마련하시길 바랍니다.