재건축 명도소송 어떻게 대처해야 할까?

"건물 리모델링 예정이라서 계약을 종료하겠대요.. 어떻게 해야 하나요?" 건물주와의 분쟁으로 문의 전화 주시는 분들 중 대부분의 분들이 재건축 사유로 문제가 생긴 경우입니다. 그렇다면 법으로는 이런 경우를 어떻게 보고 있을까요?

 

 

상가임대차보호법 상 임차인은 계약갱신요구권, 권리금회수 기회 보호의 권리를 갖습니다. 계약갱신권의 경우, 현재는 10년의 보호를 하고 있는데요. 법이 개정된지 1년이 조금 지났기 때문에 구법인 5년의 적용을 받는 분들도 있습니다.

 

이처럼 계약갱신권이 더 이상 존재하지 않는 경우 재계약을 법으로 강제할 수 있는 방법은 없습니다. 그 대신 권리금 회수를 하셔야 하는 것 인데요. 사실 리모델링으로 계약 해지 통보를 당하는 경우에는 당연히 새로운 임차인을 구하기 어려울 뿐만 아니라 구해서 주선한다고 하더라도 임대인이 새롭게 계약을 체결해 줄 가능성은 적습니다.

 

 

권리금은 만기 6개월 전부터 만기 때까지 보호를 받는데요. 이 때 건물주는 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없습니다. 재건축이 정당한 사유가 해당되는 경우는 단 세 가지 밖에 없는데요.

 

첫 째, 임대차계약 체결 당시 구체적인 공사 계획을 고지한 경우입니다. 여기서 말하는 '구체적'이란 의미는 공사 기간, 공사 시작날, 공사 마치는 날 등등 정말 세세한 계획이 나온 경우여야 합니다.

 

둘 째, 건물 멸실 또는 노후화로 안전 상의 우려가 있는 경우 인데요. 법 조문만 보시고 "건물이 너무 오래되서 공사를 해야 한다."고 주장하시는 경우도 있습니다. 그러나 주관적인 판단 하에 진행하는 것은 안되며, 객관적으로 안전진단 검사를 통한 결과여야만 합니다.

 

셋 째, 다른 법령에 의해 진행되는 경우입니다. 이것은 국가적으로 진행되는 재개발을 뜻합니다.

 

 

이런 사유에 해당이 되신다면 임차인의 계약갱신권, 권리금회수 기회 보호를 하지 않아도 법에 위배되지 않으며 이것을 사유로 임차인이 손해배상 청구를 할 수 없습니다.

 

하지만 여기에 해당하지 않는 재건축의 경우에는 당연히 법적인 대처를 하셔야 겠습니다. 권리금 회수 절차는 기본적으로 새로운 임차인을 구해 권리양도양수계약을 체결하고 임대인에게 주선하는 단계로 이뤄지는데요. 이 단계에서부터 철저히 준비하셔야 결국 임대인과 협의가 되지 않아 손해배상 소송을 하셨을 때 유리한 고지를 선점하실 수 있습니다.

 

대법원 판결을 통해 건물주 측에서 신규 임차인을 받지 않겠다고 명확히 한 경우 신규 임차인을 주선하지 않아도 손해배상을 청구할 수 있게 되었는데요. 그렇다고 해서 이번 판결이 임차인 100% 승소를 의미하는 것은 아니니 준비 단계부터 법리적인 실수 없이 진행하시길 바랍니다.

 

 

어떤 분들은 소송 직전에 법률 전문가를 선임하면 되는 것이 아니냐고 하시는데요. 담당 재판부에서 임대인의 방해 행위만 판단하는 것은 아니며 전체적인 임대차 관계 등 임차인의 의무를 제대로 이행했는지까지도 함께 판단하게 됩니다. 

 

따라서 아무것도 준비되지 않은 상태에서 법적 대응을 할 수는 없습니다. 특히 앞서 말씀드렸던 것처럼 권리금 소송 같은 경우에는 사전 준비가 제대로 되어 있어야 하는 분야이기 때문에 분쟁 초기부터 상황에 대한 판단을 받으시는 게 중요합니다.