권리금 보호법 핵심만 정리!

권리금 보호법 핵심만 정리!

 

 

 

 

 

장사를 종료하며 임차인은 형성돼있는

유형, 무형의 가치를 환산한 금전적 보상을

가게를 인수할 신규임차인을 찾아 지급받게 됩니다.

많은 분들은 내 점포를 양도받을 사람을 찾는 것이 가장 어렵다고 생각하지만 

힘들게 양수양도계약을 체결했다고 하더라도 더 큰 과정이 남았습니다.

바로 양수인과 건물주가 신규임대차계약을 체결해야 하는 것입니다.

그런데 임대인이 새로운 사람을 받아줄 수 없다고 한다면 어떡해야 할까요?

그럼 아무런 금전적 보상을 받지 못하고 장사를 접어야 할까요?

 

이렇게 정당한 이유 없이 상가주의 방해로 

세입자가 경제적 손실을 보는 상황을 방지하기 위해

상가임대차법 제10조4에는 권리금 보호법 관한 내용이 나와있습니다.

그러나 이 조항의 적용을 무조건 받을 수 있는 게 아니기 때문에

내가 주장할 수 있는 것이 무엇인지 정확하게 파악하고 있어야 합니다.

 

 

 

 

 

언제부터 주장해야 할까?

 

이 법은 아무때나 세입자의 영업적 가치를 보장하는 것이 아니며,

계약이 종료되기 6개월 전부터 만기 시점까지라고 기간을 특정해뒀습니다.

위에서 봤던 것처럼 이 시기 안에 새로운 임차인을 구한 후 

임대인에게 주선해 새 계약 체결이 성사된다면

약속된 금전적 보상을 받고 나가게 되는 것입니다.

생각보다 많은 임차인들은 시기는 상관없이

원할 때 양도받을 사람을 구해 가게를 넘기면 된다고 알고 계십니다.

하지만 보장받을 수 있는 기간이 아닐 때 건물주에게 신규임대차를 요청했을 때

아무리 정당하지 않은 이유를 들어 상가주가 거부하는 등 방해한다고 하더라도

법적으로 취할 수 있는 조치는 없습니다.

 

반드시 보장받을 수 있는 기간에 맞춰 주장해야 하며

최소 만기 6,7개월 전부터 올바른 전략을 세우며 준비를 시작하시기 바랍니다.

 

 

재건축한다는 건물주, 신규계약 거절 가능하다?

 

그럼 법에서 규정하고 있는 임대인의 방해 행위에 대해 알아보겠습니다.

우선 신규계약의 조건으로 과도하게 높은 임대료를 요구하는 것은 방해입니다.

하지만 정확하게 법적 기준선이 마련된 것이 아니며

이를 이유로 임차인이 손해배상 청구소송을 제기한다면

직접 고액이라는 점을 입증할 수 있는 증거를 들어 재판부를 설득시켜야 합니다.

 

합당한 이유 없이 새로운 계약을 거부하는 것도 방해인데요,

부동산이 매매돼서 소유주가 변경된다거나

임대인이 직접 상가를 쓸 예정이라서 새로운 임차인을 받을 수 없다는 이유,

재건축이나 대규모 수선, 리모델링 등을 계획하고 있어서 등은 

모두 신규계약을 거부할 수 있는 정당한 사유가 아닙니다.

 

-최초 임대차 체결 시 건물주가 추후 재건축 계획을 알렸을 때

-상가건물의 노후나 훼손도가 심해 안전상의 심각한 문제가 있는 경우

- 다른 법령에 의해 철거나 대규모 공사가 진행될 때

 

하지만 위 세 가지 항목에 해당되는 상황이라면

임대인은 정당하게 계약해지 및 신규임차인 거절이 가능합니다.

이처럼 무조건 건물주가 재건축 시 임차인은 권리금 보호법 적용받는 게 아니며

이러한 통보를 받았을 때 법률 전문가의 검토 과정을 반드시 거쳐야 합니다.

만약 상가 소유주가 주장하는 공사가 법에 비춰봤을 때

정당한 것이었다면 오히려 세입자가 임대인의 손해를 물어줘야 될 수 있으며

명도소송을 당해 강제로 쫓겨나게 될 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

스튜디오를 운영하기 위해 2017년 11월, 임대차계약을 체결하고

서울시 영등포구 소재 상가건물에 세를 들게 된 임차인 K씨는

약속된 2년의 계약이 끝나기 1개월 전 건물주에게 

갱신을 할 의사가 있냐는 연락을 받게 됐고,

재계약을 하겠다고 대답한 후 별다른 계약서를 쓰지 않고 영업을 지속하게 됩니다.

하지만 2020년 8월 경 문제가 터졌습니다.

사례자는 임대인이 보낸 내용증명을 받아서 살펴보니

상가의 소유주가 바뀔 예정이고 2020년 11월까지 나가라는 것이었습니다.

 

두려움에 아무런 반응을 하지 못한 채 일상을 보내고 있던 K씨는

며칠 후 새 소유주가 보낸 내용증명을 받아 한차례 더 해지를 통보받습니다.

사유는 준공된 지 오래된 건물이라 재건축을 한다는 것이었습니다.

여기에 더해 2020년 12월 2일에는 임대인이 제기한 명도소송 소장까지 받게 된 K씨.

상가변호사 닷컴의 조력을 받아 해결책을 모색하게 됩니다.

임차인 K씨의 법률 대리를 맡은 본 사무소는 소송 과정에서

의뢰인은 여러 차례 갱신을 요청했고 건물주가 재건축을 하려는 이유는

합당한 사유로 보이지 않는다는 것을 수많은 분쟁을 해결한 노하우를 기반해

차근히 풀어나가며 재판부를 설득했습니다. 

 

 

 

 

 

서울남부지방법원은 2021년 3월 9일

임대인이 제기한 건물인도 청구소송에 대해 

상가주는 의뢰인 K씨에게 영업손실금 2,500만 원을 지급하라는 조정을 결정했고,

동시에 임차인은 원상회복 등의 의무 없이 보증금까지 돌려받을 수 있게 됐습니다.

 

이처럼 권리금 보호법 주장하고 적용받으려면

분쟁 초기 단계에서 올바른 전략이 필요합니다.

또한 3개월 치 월세 연체, 무단 전대, 합의 후 건물주가

상당한 보상을 제공한 경우 등 법에서 정해둔 사유가 있는 경우라면

이 조항의 보장을 받을 수 없다는 점까지 기억하시기 바랍니다.