임차인 계약 갱신 청구권 정확하게 주장하려면

임차인 계약 갱신 청구권 정확하게 주장하려면

 

 

 

 

며칠 봄비가 내리고 나더니 급격하게

봄이 찾아온 것 같은 요즘입니다.

코로나19 때문에 자유롭게 야외활동을 하지는 못하지만

곳곳에 핀 꽃들을 보면 답답한 마음이 조금이나마 정화되는 듯합니다.

 

본래 요즘처럼 나들이를 많이 가는 봄 날씨에는

사람들의 외출이 잦아지기 때문에

자연스레 소비활동도 늘어나기 마련인데요,

하지만 전염병 사태로 인해 사회적 거리두기가 시행되며

음식점, 카페 등 호황을 누리는 시기인 영세업자들의 고통은 계속되고 있습니다.

 

심지어 이런 상황에서 월세를 지급하지 못했다는 이유로

임대차 해지를 통보받는 세입자들도 많은데요,

하지만 언제나 정당한 이유로 명도를 요구받는 것이 아니기 때문에

피해를 보지 않으려면 건물주의 주장대로

상가를 반환하고 나가야 하는 것이 맞는지 검토받는 과정을 거쳐야 합니다.

 

 

 

 

 

 

10년 보호법의 적용을 받으려면

 

현재 상가임대차보호법은 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이

임차인 계약 갱신 청구권 통해 기간 연장을 요청했을 때

합당한 이유가 없다면 건물주는 거부할 수 없도록 보장하고 있으며

세입자는 최초 임대차의 시작일로부터 최대 10년까지 이 권리를 행사할 수 있습니다.

 

원래 영세업자가 재계약을 요구할 수 있는 권리는 5년간 보호받았었는데, 

이 조항이 2018년 10월 16일 개정돼 세입자는 최대 10년까지

임대차를 연장해달라고 주장할 수 있게 됐습니다. 

재계약을 요청할 수 있을 때 장사를 더 하는 것을 원한다면 

만기 6개월 전부터 1개월 전에 통보해야 하며

이 시기에 건물주와 세입자가 앞으로의 임대차에 대해

아무런 논의를 나누지 않거나 조건 변경을 통고하지 않았다면

임대차는 묵시적으로 늘어나게 됩니다.

 

그러나 세입자가 3개월 치 월세 미납, 불법적인 전대,

건물을 훼손 또는 파손했거나 현저하게 의무를 위반하는 등의 이유가 있다면

건물주는 재계약 요청을 거부하고 명도 할 수 있습니다.

 

그런데 3기 차임 미납으로 해지를 통보받았을 때 

정확하게 따져봐야 하는 것이 있는데요,

상가임대차보호법은 코로나로 피해받은 영세업자를 위해

2020년 9월29일부터 6개월 간 임시특례를 통해

이 기간에는 임대료를 지급하지 못한다고 해도

기존처럼 임대차 해지 혹은 권리금 회수 보호조항의 적용을 받을 수 없는 사유로 

보지 못하도록 일시적으로 정해뒀습니다.

 

따라서 월세를 연체했다는 이유로 명도를 요구받은 분들이라면

법률 전문가에게 해지가 정당한 것인지 확인받아야 하며

만약 임대인이 정당하지 않은 이유로 들어 퇴거를 

요구하는 것이라면 본인의 권리를 적극적으로 주장하시기 바랍니다.

 

 

재계약을 요구할 수 없는 시기가 됐다면

 

 10년을 넘게 영업을 이어와 임차인 계약 갱신 요구권이 없는 상태에서

건물주에게 나가라는 뜻을 전달받았다면

장사를 더 하겠다고 주장할 수 없는 것은 맞습니다.

하지만 법에서 정해둔 결격 사유가 없다면 권리금을

회수할 수 있도록 보호받습니다.

이를 만기 6개월 전부터 종료 시까지 보호받는데,

신속하게 신규임차인을 구해 권리금계약을 체결한 후 

임대인에게 주선하는 등 절차를 밟아나가 경제적 손해를 줄여야 합니다.

 

 

 

 

 

서울시 중랑구 소재 상가에 세를 들어

2015년 10월부터 음식점을 운영하던 세입자 K씨는

밤낮을 가리지 않고 운영에 힘써왔고 안정적으로 음식점을 운영하게 됐습니다.

그런데 건물주는 2019년 10월, 사례자에게 재계약을 체결하자고 제안하면서

특약사항으로 '미래에 임대인이 재건축을 통보하면 세입자는 퇴거한다.'는 

내용을 작성할 것이라고 통보했고, K씨는 강하게 반발했습니다.

하지만 계획하고 있는 것이 없다며 지속적으로 세입자를 설득시켰고,

K씨는 어쩔 수 없이 이를 받아들이며 서류를 작성했습니다. 

 

그런데 그러부터 약 1년 후 상가주는 재건축을

급하게 하게 됐다며 퇴거를 요구해왔습니다. 

과거 했던 말과 다르다며 나갈 수 없다고 K씨는 반발했지만

임대인은 강경한 태도를 취했습니다.

그렇게 사례자는 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임해 해결방안을 찾게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

본 사무소는 의뢰인이 무사히 권리금을 

지급받을 수 있도록 대응에 들어갔고,

내용증명을 상대방에게 보내며 협조를 요청했습니다.

하지만 역시 건물주는 과거 작성했던 특약을 문제 삼으며

K씨 역시 재건축 시 퇴거한다는 것에 합의했다며

 권리금은 받을 수 없다고 대답해왔고,

2020년 11월 30일, 의뢰인에게 명도소송까지 제기했습니다.

 

본 사무소는 많은 사건을 해결했던 노하우를 기반으로

임대인의 방해 행위를 입증할 수 있는 증거를 모으면서

의뢰인이 실수하지 않도록 철저하게 조력하며 분위기를 주도해 나갔습니다.

그렇게 본인에게 사건이 불리하게 흘러간다는 것을 느낀 임대인은

5,000만 원의 합의금을 제안하며 퇴거할 것을 요구해왔습니다.

 

그러나 상가변호사 닷컴은 K씨의 노력에 대해

합당하게 보상받을 수 있도록 압박과 회유를 하며 협상을 했고,

결과적으로 2021년 2월 10일, 양 측은 합의서를 작성하며

세입자 K씨는 건물주에게 보상금 7,000만 원을 받을 수 있게 됐습니다. 

 

임대차분쟁이 발생했을 때 임차인 계약 갱신 청구권 등

본인의 권리를 정확하게 파악하지 못한다면

그 싸움에서 이기는 것은 현실적으로 불가능할 것입니다.

문제를 겪게 됐다면 반드시 법률가의 자문을 통해

상황을 냉정하게 판단받고 현실적인 대안을 찾으시기 바랍니다.