상가임대차보호법 묵시적갱신 정답은?

상가임대차보호법 묵시적갱신 정답은?

 

 

 

 

바쁘게 살다 보면 계획해놨던 것을 

제대로 실천하지 못할 때가 많습니다. 

임차인 역시 그러한 일을 겪게 될 수 있는데요,

건물주와 계약을 체결하는 것에 있어 가장 중요한 사안으로

꼽을 수 있는 것은 하나는 임대료와 계약 기간일 텐데요,

계약이 종료되고 나서 기간을 연장하려고 한다면 법에서 정해진 기간에 통보해야 합니다.

하지만 계약 종료일에 맞춰 확실하게 연장의 의사를 밝히고 재계약서를 작성하지 않고

당사자들끼리의 암묵적인 합의 하에 자동적으로 기간이 연장되는 경우도 많습니다.

 

하지만 이렇게 계약서를 쓰지 않고 계속해서 늘어나는 상태로 영업을 할 때

상황에 따라 임차인의 권리가 매우 불안정해질 수 있습니다. 

특히 자동적으로 계약이 연장될 때 모든 건물의 세입자들이 

동일하게 늘어나는 것이 아니라는 점을 반드시 알고 있어야 합니다.

 

그렇다면 상가임대차보호법 묵시적갱신 정답은 무엇인지 알아보겠습니다.

우선 이를 파악하려면 환산보증금을 따져봐야 합니다.

월세에 100을 곱하고 보증금과 더했을 때 나오는 값을

건물이 위치한 지역의 범위와 비교해보면 본인이

환산보증금을 초과하는 곳인지? 그렇지 않은지? 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

환산보증금 범위 내에 있는 곳이라면!

 

 

 계약을 더 이어가고 싶다면

만기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에

의사를 확실하게 밝혀야 합니다.

만약 이 시기에 건물주와 임차인 모두 아무런 뜻을 밝히지 않았다면

계약은 자동적으로 연장됩니다. 

환산보증금 기준을 초과하지 않는 곳이 자동적으로 연장된다면

기간이 1년씩 늘어나게 되며,

이 시기에 임차인만 해지를 통보할 수 있습니다. 

또한 퇴거의 뜻을 밝힌 뒤 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다.

 

환산보증금을 초과하는 건물입니다.

 

 

이런 경우에서 상가임대차보호법이 아닌 민법의 적용을 받게 되며,

계약이 끝난 후 상당한 시간이 지나지 않았을 때 

건물주가 해지를 통보하는 등 반대의 의사를 밝히지 않았다면

자동적으로 계약은 늘어나게 되고 기간의 정함이 없이 연장됩니다.

 

이때 주의해야 할 점은 임차인과 임대인 모두 계약을 해지할 수 있다는 점인데요,

통고 후 건물주는 6개월, 세입자는 1개월 후 계약이 종료됩니다.

그런데 이러한 사실을 전혀 모르고 영업을 하다가

계약이 종료되고 얼마 지나지 않아 임대인이 명도를 통보해온다면

임차인은 권리금회수 등 조치를 취해보지도 못한 채

점포를 반환하고 나와야 되는 상황에 처할 수 있습니다.

따라서 웬만하면 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에

계약 연장의 의사가 있다면 내용증명이나 문자메시지 등을 통해 

확실하게 의사를 밝히는 것이 중요하겠고

피치 못한 상황에서 자동적으로 계약을 이어오다

해지를 통보받게 됐다면 전문가에게 자문을 구해

상가임대차보호법 묵시적갱신을 따져봤을 때

정확한 계약 만기일자를 확인하고 주장할 수 있는 권리를 

정확하게 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

 

2004년부터 계약을 체결한 후 서울시 강남구에서

음식점을 운영하고 있던 임차인 P씨는

15년간 성실하게 영업을 이어오고 있었지만

2020년 2월, 임대인에게 재개발을 이유로 계약해지를 통보받았습니다.

갑작스러운 통보에 당황한 사례자는 오랜 시간 일궈둔 사업을

한순간에 중단할 위기에 처하자 상가변호사 닷컴을

법률대리인으로 선임해 문제 해결에 나섰습니다.

 

본 사무소는 정확한 만기일부터 계약사항들을

판단했고 이를 기반으로 전략을 세웠습니다.

민법에 의해 자동연장된 의뢰인 P씨는 건물주에게

해지의 뜻을 전달받고 6개월이 지나면 계약이

종료된다는 것을 상대방에게 알리고

권리금 회수에 협조해줄 것을 요청했습니다.

 

그러나 상대방은 재개발을 진행할 시 임차인의

권리금은 보호받지 못한다고 대답했습니다.

하지만 상가변호사 닷컴은 그동안 많은 권리금 분쟁을 다룬 노하우를 기반으로

건물주에게 지속적으로 방해행위를 한다면 권리금소송을 제기하는 등

강력하게 대응할 것이라는 점을 밝혔습니다.

그러자 빈손으로 나가라는 의사를 고수하던 임대인은

보상금 3,000만 원을 주는 조건으로 점포를 명도 할 것을 제안해왔습니다.

 

 

 

 

 

하지만 이는 그동안 의뢰인이 쌓아온 노력에 비해

매우 부족한 것이었고, 본 사무소는 손해배상 청구소송을

제기하기 위한 준비에 들어갔습니다.

그러자 건물주는 임차인 P씨가 신규임차인에게 지급받기로 했던

1억 6천만 원을 보상금을 지급하겠다는 의사를 밝혀왔고, 

의뢰인이 동의하며 사건이 마무리됐습니다. 

 

그렇게 15년간 장사를 해오던 건물에서 

재개발을 이유로 하루아침에 쫓겨날 위기에 처했던 임차인 P씨는

상가변호사 닷컴의 조력으로 임대인에게 

권리금 1억 6천만 원을 받게 됐습니다. 

 

이처럼 분쟁이 발생한다면 사건 초기에

상가임대차보호법 묵시적갱신 시작으로

모든 계약관계를 올바르게 판단한 후 전략을

세워야 긍정적인 결과를 얻을 것입니다.