필요비 유익비 차이점은?

상가를 빌려 사용하게 됐을 때 누수가 발생해 영업에 영향을 받았다면 어떻게 해야 할까요? 학원을 운영하면서 학원 밖에 있는 화장실과 바로 이어질 수 있도록 문을 설치한 경우에도 세입자가 온전히 부담해야 할까요?

 

 

필요비와 유익비, 상가 임차인이시라면 한 번쯤은 들어보셨을 것 같은데요. 어떤 점이 다른지 천천히 살펴보겠습니다.

 

먼저 필요비는 상가를 수리할 때 든 비용을 건물주에게 청구하는 것이라고 생각하시면 됩니다. 임대인에게 수선의무는 있는데요. 그럼 어디까지 수리를 해줘야 하는 것일까요? 상가를 수리할 일은 자주 생길 수 있습니다. 누수, 보일러, 지붕 등 다양한데요.

 

부동산 목적물을 유지하기 위해 필요한 수선을 임대인이 해줘야 한다고 생각하시면 됩니다. 민법에서는 임차물 보존에 들인 비용은 건물주가 그 즉시 지불해야 한다고 명시되어 있습니다. 만일 누수가 발생해서 임차인이 사용수익을 못할 정도로 영업에 지장을 받는다면 청구가 가능하다는 것입니다.

 

 

임대차 계약 중 '수리는 세입자가 책임진다.'라고 특약을 체결하시는 경우가 있는데요. 그러나 대법원에서는 이러한 특약이 있다고 하더라도 대규모 수선의 경우 임대인에게 책임이 있다고 판시했습니다. 해당 사건은 당시 모텔을 운영하던 임차인과 건물주 사이에서 발생했는데요.

 

해당 건물 배관이 터져 도저히 사업을 이어나갈 수 없는 상태가 됐고 재판부는 상호 체결한 특약이 있다고 하더라도 목적물을 임차해 사용수익을 할 수 없을 정도라면 건물주가 책임져야 한다고 판시한 것입니다.

 

 

그렇다면 유익비는 무엇일까요? 예시를 통해 함께 알아보도록 하겠습니다.

A씨는 음식점을 운영하면서 직원들이 쉴 수 있는 휴게공간을 만들어 온돌을 설치했습니다. 이후 계약이 종료돼 나가기 전 자신이 설치한 것에 대한 비용을 청구할 수 있을까요?

 

B씨는 카페를 운영하며 고객들이 쉴 수 있도록 건물 옥상에 테라스를 설치했습니다. 계약 만료 후 임대인에게 설치 비용을 청구할 수 있을까요?

 

 

위 두 상황에서 유익비를 청구할 수 있는 상황은 B씨만 해당됩니다. 무엇이 다른 것일까요?

바로 건물의 객관적인 가치를 증가시켰는지, 아닌지에 따라 갈리는 것 인데요. 첫 번째 상황의 경우 개인 사용 목적이며 건물 자체의 가치를 높였다고 볼 수 없기 때문에 그렇습니다. 하지만 두 번째 상황과 똑같이 테라스를 설치했다고 하더라도 객관적으로 그 가치를 증가시키지 않았다면 해당되지 않을 수도 있습니다.

 

다시 말해 임대차 기간이 종료됐을 때 임차인 자신이 설치한 것으로 인해 해당 목적물의 가치가 증가했고 그 가치가 현존한다면 청구가 가능합니다. 따라서 필요비처럼 수리가 이뤄진 즉시 청구할 수 있는 것은 아니며 계약이 종료했을 때 가능합니다.

 

 

예를 들면 발코니 확장, 증축 및 개축, 문 설치, 수도시설 신규 설치 등을 예시로 들 수 있는데요. 수리와 개념이 다르다고 볼 수 있습니다. 이러한 설치가 해당 건물의 가치를 높였다면 청구할 수 있습니다. 또한 2기 이상 차임 연체, 임대인 동의 등 조건이 갖춰져야 주장도 가능해지십니다.

 

그러나 누가 보느냐에 따라서 가치를 증가시켰는지 아닌지가 달라질 수 있고 수리의 경우에도 판단이 갈릴 수 있기 때문에 정확한 판단을 원하신다면 전문가를 통하시길 바랍니다.