지상물 매수청구권 처음부터 판례까지

지상물 매수청구권 처음부터 판례까지

토지를 빌려 건물을 지었다고 가정해봅시다. 그리고 토지를 임차한 기간이 만료되었다고 한다면, 애써 지어서 올렸던 부동산을 다 철거하고 나와야 할까요? 누구에게도 경제적인 결과는 아닙니다. 그래서 임차가 종료될 때 건물을 토지주에게 사달라고 청구할 수 있는 지상물매수청구권이 존재합니다.

지상권과 임차권에는 명문 규정이 존재하나 전세권에는 관련 내용이 없습니다. 지상물매수청구권이란 임대차계약이 종료되고 건물이 현존한다면 임차인은 1차적으로 갱신청구를 행사하고 만약 이 부분이 거절당하게 된다면 2차적으로는 지상물을 매수해달라고 토지임대인에게 청구가 가능합니다. 이는 거절이 아예 불가합니다.

대상 건물은 어떻게 될까?
등기, 허가, 동의, 효용을 불문하고 건물이 현존한다면 지상물 매수 청구의 대상이 됩니다.

임대차 종료 시 건물의 가치가 잔존하면 되고, 반드시 임대차 계약을 할 때 당시의 기존에 있던 것이나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되는 건 아닙니다.

또한 무허가 건물도 지상물 매수청구권 대상이라는 판례가 존재합니다.

그리고 객관적으로 경제적 가치가 있는지 아닌지, 임대인에게 필요가 있는 건물인지는 따지지 않습니다.

또 이런 경우가 있었는데요, 제3자의 토지 위를 걸쳐서 부동산이 지어진 것입니다. 종전 대법원 판례는 건물 전체를 매수청구의 대상으로 봤으나 1996년 전원합의체 판결로는 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한해서 청구가 가능하다고 다시 개념을 정립했습니다.

또한 근저당이 설명되어 있어도 가능합니다. 매수가격은 행사 당시의 시가 상당액을 의미하고, 최고액을 건물가액에서 공제한 금액을 매수가격으로 정해서는 안 됩니다. 다만 근저당이 말소되지 않으면 토지소유자는 말소될 때까지 최고액상당액 지급을 거절할 수 있습니다.

지상물 소유자에 한하여 행사할 수 있다.

임차인이 신축한 건물을 양도해서 소유권을 상실하게 되었다면 소유자가 더 이상 아니니 청구가 불가합니다. 적법하게 전대한 경우에는 인정됩니다. 무단 전대의 경우에는 임대차계약을 해지하지 않은 채 기간이 만료된 경우 존재하지 않습니다.

미등기 무허가건물을 매수해서 점유하는 사람도 행사가 가능합니다. 등기명의가 없다고 하더라도 권리 범위 내에서는 점유 중인 건물에 대한 사실상의 처분권이 있기 때문입니다.

행사 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지임대인입니다.

이미 토지소유권을 상실했다면 청구권 행사의 상대방이 되지 않겠죠? 예외적으로 임차인이 등기를 해서 대항력을 갖췄다면 양수인에게 매수청구가 가능합니다.

판례를 통한 지상물 매수청구권 행사방법은?

갱신청구권을 1차적으로 행사하고 토지주가 거절한다면 2차적으로 매수청구를 합니다. 기간의 정함이 없는(묵시적으로 연장) 임대차에 대해서는 임대인이 해지통고를 해서 임차권이 사라졌다고 하더라도 갱신 청구 없이 곧바로 행사가 가능하다는 판례가 있습니다.


효과는?

강제매매가 성립됩니다. 승낙과 관계없이 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결됩니다. 명도의무와 대금지급은 동시이행 관계입니다.


법규정 : 강행규정

매수청구권을 배제하기로 하는 약정은 효력이 없습니다. 토지주, 무조건 구매해야 합니다. 하지만 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 행사할 수 없습니다.