재건축 상가보상 없이 쫓겨나게 된 상황이라면

재건축 상가보상 없이 쫓겨나게 된 상황이라면

 

 

 

 

임대인과 임차인 간 발생하는 분쟁의 원인을 살펴보면

건물의 리모델링이나 대규모 수선을 위해 

세입자에게 갑작스레 퇴거를 요구하거나 

권리금회수를 방해하는 비율이 매우 높았습니다. 

그런데, 임대인은 본인의 소유물이니 

공사를 원할 때 영업 중인 세입자를 내보낼 수 있을까요?

아니면 임차인 보호법에 의해 절대로 명도를 요청해서는 안 될까요?

 

 

 

 

 

계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유인가?

 

세입자는 최초 계약의 시작일로부터 최대 10년까지

재계약을 요청할 수 있는 권리를 부여받습니다. 

2018년 10월 16일 이후 시작된 계약 혹은 갱신된 임대차가 적용 대상이며,

이 조건에 해당되지 않는 경우라면 최대 5년까지 갱신을 주장할 수 있습니다.

이때 건물주는 적법한 이유가 없다면 세입자의 갱신요청을 거부할 수 없는데요,

이 때문에 임대인이 부동산의 가치를 올리기 위해서 등

본인의 필요에 의해 임차인에게 재건축 상가보상 전혀 없이

갱신요청을 거부하고 쫓아낼 수 있는 것은 아닙니다. 

(당사자 간 합의를 통해 건물주가 상당한 보상을 제공한다면

합당하게 갱신을 거절하고 임대차를 끝낼 수 있다.)

 

갱신요구권이 없는 장기 임차인은 조건 없이 퇴거시킬 수 있을까

 

그렇지 않습니다. 

아무리 오랜 기간 장사를 이어와 계약갱신을

더 이상 주장할 수 없는 세입자라고 하더라도 

권리금 회수기회를 보호받습니다. 

가게를 인수받을 신규임차인을 구해 임대인에게 주선하게 되며,

건물주와 새로운 세입자 간 임대차계약이 체결된다면

기존에 영업하던 임차인은 새로운 임차인에게

권리금을 지급받고 나갈 수 있습니다.

임대인은 이 과정을 방해할 수 없으며,

방해행위로 세입자에게 손해를 발생하게 한다면,

손해배상의 책임을 지게 됩니다.

(권리금회수 보호 기간은 계약 종료일 6개월 전부터 만기 시점까지)

 

영세업자가 새로운 사람을 데리고 왔는데, 

임대인이 리모델링을 한다며 거부하는 것은 

신규세입자를 거절할 수 있는 적법한 사유가 되지 않습니다. 

 

 

 

 

 

임대인은 재건축이나 리모델링을 절대 할 수 없다?

 

아닙니다. 법에서 규정하고 있는 

세 가지 사유 중 해당되는 사항이 있다면 

점포 소유주는 정당하게 임차인의 갱신요청을 거부할 수 있으며

권리금회수 역시 보호해줄 의무를 가지지 않게 되는데요,

 

1. 최초 계약 체결 때 건물주가 미래의 공사 계획을 아주 세세하게 알린 경우

2. 건물이 매우 낡거나 훼손돼 안전사고까지 우려되는 상황일 때

3. 타 법령에 따라 철거, 공사가 진행될 때

 

그러나 임차인은 조심해야 할 점이 있습니다. 

만약 건물주가 법 조항에 따라 정당한 공사라며 퇴거를 요구했을 때

법률 전문가의 검토를 거친 후 대응하는 것이 좋습니다. 

실제로 임대인 측에서 해당 목적물이 너무 낡아

공사가 반드시 필요하다고 주장했는데, 

추후 따져보니 단순하게 준공한 지 오래됐을 뿐 

객관적으로 리모델링을 할 수 있는 요건을

충족하지 못하는 경우일 때도 많기 때문입니다. 

 

따라서 재건축 상가보상 없는 채 

다짜고짜 나가라는 통보를 받은 경우라면 

반드시 전문 기관의 판단을 우선 받아보시기 바랍니다. 

 

 

 

 

 

이를 잘 보여주는 실제 사건입니다.

서울의 한 건물에 세를 들어 2013년 8월부터 

안경점을 운영하고 있던 K씨는 5년의 계약이 끝나기 8개월 전,

임대인으로부터 앞으로 리모델링 공사를 진행할 예정이라 

더 이상 기간 연장이 불가능하다는 통보를 받게 됩니다. 

아무리 갱신을 사정해도 건물주의 뜻은 바뀌지 않았습니다. 

 

그렇게 상가변호사 닷컴의 대리를 받아 대응에 들어간 K씨.

신규임차인을 구해 건물주에게 주선했지만 정당한 사유 없이 거절당했고

양수양도계약이 파기돼 큰 손해를 보게 됐습니다. 

여기에 분쟁 중 계약기간이 만료됐고, 점포를 반환했지만 

본인의 마음대로 보증금에서 1,650만 원을 제외하고 돌려준 임대인.

 

2019년 12월 30일, 의뢰인은 임대인에게

권리금 손해배상, 보증금 반환 청구소송을 제기했습니다. 

 

결과적으로 상가변호사 닷컴의 조력을 받은 임차인 K씨.

2020년 8월 27일, 서울중앙지방법원에서 승소를 판결받으며,

건물주에게 권리금 손해배상액 약 7,400만 원과 

보증금 1,650만 원 전액을 지급받을 수 있었습니다. 

 

 

 

 

재건축 상가보상 없이 부당하게 영업을 종료당하게 된 임차인이라면

하루라도 빨리 전문 변호인에게 조력을 요청하시기 바랍니다.