상가임대차보호법 환산보증금 중요한 이유는?

상가임대차보호법 환산보증금 중요한 이유는?

 

 

 

무언가 문제가 생겨서 해결방안을 찾으려고 한다면

 정확하게 문제가 무엇인지 파악한 후

문제를 풀어나가기 위한 최적의 전략을 먼저 세운 후 대응에 들어가야 합니다.

이러한 과정을 전혀 거치지 않는다면 잘못된 방안을 선택하게 될 것이고

오히려 대응을 안 하느니만 못한 결과를 얻을 가능성이 매우 높습니다.

 

타인이 소유한 건물에 세를 들어 영업을 하는 임차인 역시 마찬가지인데요,

임대인에게 해지를 통보받는 등 분쟁이 생겼을 때

경제적 피해를 보지 않고 다툼을 해결하려고 한다면

우선 현재 상황에서 내가 주장할 수 있는 권리가 있는지 

전문가에게 판단받고 나에게 맞는 방법을 찾아 문제를 풀어나가야 합니다.

 

특히 임차인이 갑작스레 명도를 요구받거나

권리금 회수를 방해받아 문제가 생긴 경우

본인이 법으로 보장받을 수 있는 권리를 찾으려고 할 때

가장 기본이 되는 것은 계약 만기 일자입니다.

본인의 계약이 언제 종료되는지 알아야 하는데요,

반드시 알아야 하는 점은 상가임대차보호법 환산보증금 따라

만기 일자를 파악하는 방법이 달라지며

건물주가 월세 인상을 주장할 때 제한선에 대한 기준 등이 달라진다는 것입니다. 

 

 

 

 

계산방법은 무엇일까?

 

보증금+(월세*100)을 하시면 됩니다.

이렇게 나온 값을 건물이 위치한 지역의 기준값과 비교해

초과하는 곳인지? 범위 내에 있는 곳인지? 파악할 수 있습니다.

 

 

월세 5% 적용은 누구나 가능할까

 

본인의 차임에 100을 곱한 후 보증금과 더했을 때

지역 기준 내에 있는 점포라면

건물주는 차임을 5% 초과해서 올릴 수 없습니다.

또한 증액이 이루어졌다면 1년 이내에 또다시 인상이 불가능합니다.

그러나 환산보증금을 초과하는 곳은 임대료 증액 시 5%의 제한이 없습니다.

 

다만 임대인이 무작위로 올릴 수 있는 것은 아니며,

경제상황의 변화나 조세, 공과금, 주변 건물의 시세 등을 고려해 증액해야 합니다.

또한 임차인이 월세 인상을 거부한다면 건물주가 강제할 수 없으며

끝까지 당사자끼리 의견이 일치하지 않는다면

건물주는 법원에 소송을 제기해 적절한 임대료에 대한 판단을 받아

월세를 올려야하는 것이 맞다는 판결을 받아야만 증액이 가능합니다.

 

 

 

 

묵시적으로 갱신됐을 때!

 

계약을 연장하기 원하는 세입자는 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에

재계약을 체결하겠다는 뜻을 밝혀야 합니다.

만약 종료 6개월 전부터 1개월 전 기간에

건물주와 세입자 모두 아무런 통보를 하지 않았다면 계약은 자동적으로 연장됩니다.

여기서 중요한 점은 환산보증금 초과 유무에 따라 갱신의 형태가 달라지는데요,

 

범위 내에 있는 점포가 묵시적으로 계약이 늘어났다면

그 기간은 1년으로 늘어난 것으로 간주되고

이 기간동안 임차인만 해지통보가 가능합니다.

계약을 종료하겠다는 뜻을 전달한 뒤 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

보증금+(월차임*100)을 했을 때 점포 지역 기준을 넘는 곳에서

계약기간이 종료된 후 상당한 시간 내에 임대인이

갱신에 대해 거부하는 등 이의를 제기하지 않는다면 자동적으로 계약은 연장되는데요,

이때는 민법의 적용을 받아 기간의 정함 없이 계약이 늘어나게 됩니다.

 

이 경우 주의할 점은 건물주와 세입자 모두 해지가 가능하다는 것입니다.

통보 후 임대인은 6개월, 임차인은 1개월이 지난다면 계약은 종료됩니다.

 

이처럼 모든 임차인들은 일괄적인 법에 의해 보호를 받는 것이 아닙니다. 

따라서 예상하지 못하게 분쟁이 생겼다면 우선 

정확한 만기일자를 포함한 권리를 법률가에게 확인받으시기 바랍니다.

 

 

 

 

서울시 구로구 소재 건물에서 2015년 6월부터

마트를 운영하고 있던 세입자 S씨는 

어느 날 임대인에게 재건축을 한다는 소식과 함께

재계약을 체결하지 않을 것이니 명도하라는 청천벽력 같은 이야기를 듣게 됩니다.

 

잘못 대처한다면 그동안 쌓아둔 유형, 무형의 가치를

모두 잃어버릴 것이라는 두려움을 느낀 사례자는

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

 

본 사무소는 의뢰인의 점포는 환산보증금을 초과하는 곳이라는 점을 기반해

S씨는 임대인에게 해지의 뜻을 전달받은 후 6개월이 지나면

계약이 끝난다는 점을 판단한 후 신속하게 권리금을 회수하기 위한 전략을 세워나갔습니다.

 

그 후 건물주에게 내용증명을 보내 임차인의 권리를 

보호해달라고 요청하는 것을 시작으로 상대방과 대화를 시작했습니다.

그러나 임대인 측은 권리금 회수에 협조적이지 않는 태도를 보이며

2021년 3월에는 의뢰인에게 명도소송을 제기해왔습니다.

 

 

 

 

이에 상가변호사 닷컴은 지속적으로 임차인의 권리를 침해한다면

권리금소송 등을 통해 모든 법적 책임을 물게 할 것이라고 강하게 대응했고,

결국 건물주는 보상금을 지급하겠다는 의사를 전해왔습니다.

 

그렇게 마지막까지 의뢰인을 조력한 끝에

임차인 S씨는 2021년 3월 8일, 합의서를 작성하고

건물주에게 건물을 반환하기까지 3개월의 월세를 면제받고

권리금 2억 원을 받는 것에 합의하며 분쟁은 마무리됐습니다.

 

이처럼 본인의 권리를 지키고 싶다면

상가임대차보호법 환산보증금 등 첫 단계부터

현재 상황을 냉정하고 정확하게 파악해야 한다는 점을 반드시 기억하시기 바랍니다.