상가 권리금 회수 어떻게 하는걸까?

법적으로 영세상인이 임대차 기간을 보호받고 있다는 것은 많이들 아실텐데요. 해당 법은 2018년 10월 16일부로 개정돼 임차인들은 10년 간 법의 보호를 받으며 장사를 할 수 있게 됐습니다. 물론 모든 세입자에게 적용되는 것은 아닌데요. 개정날 이후로 최초 체결된 계약이나 갱신된 계약이 여기에 해당합니다. 그렇다면 더 이상 갱신을 주장할 수 없을 땐 어떤 조치를 취할 수 있을까요?

 

 

수년 간 장사하면서 쌓은 권리금을 회수하고 나오셔야 할 텐데요. "제가 들어갈 땐 권리금이 없었어요. 그래서 회수할 수 있는게 맞는지 모르겠어요.." 이렇게 말씀하시는 분들도 있는데요. 들어갈 때 무권리로 들어갔다고 하더라도 장사를 하면서 쌓은 유무형적 가치를 말하기 때문에 회수할 수 있습니다.

 

그렇다고 해서 가만히 있으면 알아서 법이 보호해주는 것은 아니겠죠. 만기 6개월 전부터 만기 시까지 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 임대인은 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.

 

이런 경우도 있습니다. "만기는 1년 남았는데 새로운 사람 데리고 오려니까 건물주가 안해준다네요.. 이럴 땐 어떻게 해야 하나요?" 임대인의 행위가 정당하지 않는다 하더라도 보호기간에 해당하지 않으면 이를 근거로 손해배상 청구를 할 수는 없으니 위 기간을 잘 기억하셔야 합니다.

 

 

그렇다면 '정당한 사유'에는 어떤 것들이 있을까요? 임차인이 월세 3기 연체한 이력이 있는 경우, 임대인 동의 없이 무단으로 전대한 경우, 거짓 또는 부정한 방법으로 임대차 한 경우, 세입자의 고의나 중대한 과실로 상가가 파손된 경우, 상가 목적물이 멸실 또는 파손으로 사용수익할 수 없는 경우, 재건축이 이뤄지는 경우 등이 여기에 속합니다.

 

임대료 연체의 경우 어떤 분들은 보증금에서 공제했으니 3기 연체는 아니지 않냐고 물어보시는 경우가 있습니다. 그러나 보증금에서 공제가 되고 안되고의 여부는 중요치 않습니다. 한 번이라도 3개월 치 금액을 연체한 사실이 있다면 갱신권, 권리금회수의 기회를 잃어버리시게 됩니다.

 

 

건물주 측에서 새로운 계약 체결이 불가하다고 말하면서 드는 사유 중 가장 많은 것은 '재건축' 사유 인데요. 모든 리모델링 사유가 정당하다고 판단받을 수는 없습니다. ① 임대차 계약서 작성 당시 구체적인 공사 계획을 고지한 경우 ② 건물 멸실 또는 노후화로 안전 상의 문제가 있는 경우 ③ 다른 법령에 의해 진행되는 공사일 경우 정당하다고 판단 받을 수 있는데요.

 

법 조문만 보시고 건물이 오래됐으니 진행하는 공사라고 말씀하시는 경우가 있는데요. 주관적으로 진행되는 공사는 해당되지 않고 안전진단 검사를 통해 D등급 정도는 나와야 정당하다고 판단 받으실 수 있습니다.

 

 

만일 소송을 염두하시더라도 소송 직전, 즉 임대차 종료 직전에 아무 준비도 없이 소송에 들어갈 수는 없습니다. 또한 재판부에서 판단하는 것들이 단순히 건물주의 방해행위만 보는 것도 아니기 때문인데요. 신규임차인을 주선하는 과정에서부터 법률적인 하자 없이 진행하셔야 합니다.

 

권리금소송이라는 것이 건물주의 방해행위만 알리면 되기 때문이라고 착각하셔서 쉽다고 생각하실 수 있는데요. 임차인이 권리금 소송에서 패소하는 경우도 자주 발생하고 있습니다. 바로 앞에서 말씀드린 준비가 미흡했기 때문인데요. 물론 최근들어 임차인을 보호하는 방향으로 재판부의 성향도 변화하고 있다고는 하지만 아무런 준비없이 들어간 소송에서 승소를 장담한다는 뜻은 절대 아닙니다.

 

 

분쟁이 발생했다면 최대한 빠른 시일 내에 법률 전문가를 통해 상황에 대한 판단을 받으시고 적절히 대처하시길 바랍니다.