재건축 명도소송 절차 각 입장에 따라

"건물주가 상가 리모델링 한다고 나가래요. 그냥 나가줘야 하나요?"

임대차 분쟁으로 문의를 주시는 분들 중 꽤 많은 분들이 재건축으로 인한 문제가 생겼다고 말씀하십니다. 상가임대차보호법은 임차인의 임대기간, 영업적 가치를 보호하고 있지만 위와 같은 문제가 생겼을 땐 어떻게 대처해야 할까요?

 

 

상가임대차보호법 상 계약갱신요구권은 10년 간 주장이 가능한데요. 가만히 있는다고 해서 보호해주는 것은 아니고, 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 요청을 하셔야 합니다. 물론 묵시적으로 계약이 넘어가는 경우도 있지만 분쟁이 예상된다면 보호기간에 요청을 하시는게 좋습니다. 이 때 건물주는 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

 

권리금의 경우에도 보호기간이 존재하는데요. 만기 6개월 전부터 만기 시까지 신규임차인으로부터 유무형적 영업 가치를 회수하는 것을 임대인은 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.

 

그렇다면 여기서 말하는 정당한 사유는 무엇일까요? 법 조문을 보시면 여러 가지가 있지만 재건축에 대해 면밀히 살펴보겠습니다. 모든 재건축 사유가 적법하다고 판단받는 것은 당연히 아니겠죠. 

 

 

① 임대차 계약 당시 구체적인 공사 계획을 고지한 경우

- 이 경우 단순히 "임대 기간 중 리모델링이 이뤄지면 나가라" 정도 수준은 정당하다고 보지 않습니다. 공사 계획, 시기, 소요시간 등등 청사진이 명확하게 나왔을 정도로 구체적인 수준이어야 합니다.

② 목적물이 멸실 또는 노후화로 인해 안전 상의 문제가 있는 경우

- 건물이 오래됐다고 해서 진행할 수는 없는데요. 안전진단 검사를 받았을 때 D등급 정도는 나와야 적법하다고 봅니다. 따라서 건물이 멀쩡한데 단지 3~40년 됐다는 이유로 진행되는 경우는 정당하지 않습니다.

③ 다른 법령에 의해 진행되는 경우

 

 

이처럼 임차인의 입장에서 봤을 때 정당하지 않은데 갱신권이나 영업가치회수를 방해하려고 한다면 법적으로 조치를 취하셔야 겠죠. 특히 영업적 가치 회수의 경우 신규임차인을 주선하는 과정부터 철저히 준비하셔야 하는데요. 재판부에서 판단하는 것들이 단순하지 않으며 건물주의 방해행위만으로는 소송에서 승소하실 수 없기 때문에 분쟁 초반부터 법률 전문가의 판단을 받으시는게 좋습니다.

 

임대인의 입장에서 보더라도 재건축을 사유로 임차인을 막무가내로 내보낼 수는 없겠죠. 지난 5월, 대법원에서는 장기 임차인이라고 하더라도 유무형적 가치 회수를 보호해야 한다는 판결이 나왔고, 7월에는 건물주 측에서 명백하게 이를 비롯해 최근 법원이 세입자를 보호하는 방향으로 변화하고 있기 때문에 함부로 대처하시면 안됩니다. 오히려 큰 금액을 손해배상 해줘야 하는 상황에 처하실 수도 있습니다.