월세 계약 자동연장 기간, 상가임차인 필수!

월세 계약 자동연장 기간, 상가임차인이 꼭 알아야 하는 사항!

 

 

상가임대차보호법의 적용을 받는 상가의 경우에는

법 제10조에 따라 임대차가 종료하기 6개월 전에서 1개월 전 사이

임차인이 갱신을 요청하면 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 늘어납니다.

 

그러나 임차인도 위처럼 요청을 하지 않고

건물주도 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않았다면

해당 월세 계약은 자동연장 됩니다.

 

이 때 그 기간은 1년으로 보고 임차인은 언제든지 임대인에게

해지를 통고할 수 있으며 3개월 뒤 해지됩니다.

 

하지만 위 규정은 '환산보증금 내 상가' 임차인에게만 적용됩니다.

 

 

 

환산보증금을 초과하는 경우 자동연장 되는 상황이라면

해당 규정의 적용을 받지 못 한다고 명시되어 있으며,

이 경우에는 민법의 묵시적갱신을 따라야 합니다.

 

민법 제638조 : 계약 종료 후 임차인이 계속해서 영업을 하고 있는데

임대인이 상당한 기간 내 이의를 하지 않는다면

전 임대차와 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

 

민법 제635조 : 임대차기간의 약정이 없는 때에는

임대인이 통고하는 경우 6개월 뒤 해지가 되고

임차인이 통고하는 경우 1개월 뒤 해지가 된다.

 

 

 

여기서 매우 주의하실 점이 있는데 환산보증금을 초과하는 상태에서

5년 혹은 10년의 만기일을 맞이하는 경우라면 꼭 본인의 계약이 어떻게 되는 것인지

임대인과 미리 대화를 해서 연장을 해주지 않을 것 같다면

종료 6개월 전부터 권리금회수기회를 준비해야 합니다.

 

만약 5년 만료를 앞두고 임대인에게 별다른 통지가 없다고 해서

그냥 기다리다가 종료 후 상당한 기간 내에 임대인이 이의를 제기하며

(이 때 이의는 바로 계약해지를 말하는 것이겠죠?)

우리의 임대차는 이미 끝났다고 이야기 한다면 이 때는 권리금 회수까지

불투명해지는 상황이 되어버립니다.

 

이 설명이 잘 이해가 안가거나 어렵다면 우선 사무소로 연락을 주시면

기본적인 검토를 도와드리겠습니다.

만약 권리금없이 명도당할 위기에 놓였다면 곧바로 계획을 세우고

앞으로의 법적조치를 논의해야 합니다.

 

 

 

상가 월세 계약 자동연장 기간을 상세하게 살펴봤습니다.

문의 전화를 받다 보면

"처음에 계약서 쓰고 지금까지는 자동으로 왔어요."라는 말씀을 많이 하십니다.

 

환산보증금 내 상가라면 1년 씩 묵시적연장 되기 때문에

여러방면에서 그렇게 불리하다고 하진 않습니다.

오히려 언제든 해지통보가 가능하므로 임차인에게 유리하다고 할 수 있죠.

그러나 건물주도 1년 만기 시점에 맞춰서 해지를 통보할 수 있으니 안심할 수는 없습니다.

 

 

 

그러나 환산보증금을 초과하는 상태에서 자동연장이 된다면

상대적으로 불안정한 상태에 처하게 됩니다. 임대차의 종료일이 없기 때문이죠.

임차인도 해지를 통보할 수 있다고 하나

임대인 또한 나가라고 통보를 할 수 있으니 주의해야 합니다.

이렇게 환산보증금을 넘어가는 상가의 경우에는 갱신요구권이 있을 때

요청을 미리미리 잘 하시라고 조언하곤 합니다.

 

갱신요청만 했어도 환산보증금 내로 들어가는 상가계약도 많은데

종료 6개월 전에서 1개월 전 사이 구두(녹음), 카톡, 문자메시지, 내용증명 등으로

갱신요청 자체를 하지 않아 묵시적 갱신 상태로 쭉 이어지고

임대료인상 제한선도 없는 상태로 계속 가는 분들을 많이 봤습니다.

 

미리 몇 가지 조치만 취해놓는다면 추후 분쟁에서

훨씬 유리하게 사건을 끌고갈 수 있습니다.

월세 자동연장에 대해 어려운 점이 있으시다면 유선 상 안내 도와드리겠습니다.