상가 임대차보호법 임대기간 내 상황에서는?

상가 임대차보호법 임대기간, 내 상황에서는?

상가변호사 닷컴

 

 

 

자영업자 및 영세상인 분들은

상가법이 존재한다는 사실은 알고 계시지만

자세한 내용은 잘 모르는 상황에서

제대로 대비하지 못 하고

본인의 임대기간을 정확히 주장하지 못한 채

쫓겨나는 케이스를 종종 볼 수 있습니다.

 

아는 것이 힘입니다.

 

법은 단순히 "몰랐다."는 이유로

보호규정을 모두 끌고와서

좋은 결론을 내려주지 않습니다.

 

 

 

그렇다면 상가임대차보호법 임대기간

어떤 점을 주의해서 살펴볼까요?

 

상가건물 임대차보호법 상

법의 적용을 받는 상가임대차는

(환산보증금 초과여부 불문)

법 제10조의 계약갱신요구권이

존재 합니다.

 

이 권리는 최초임대차기간을 포함해

10년 간 보호가 되며

종료 6개월에서 1개월 전 사이에

임차인이 임대인에게 갱신을 요구하면

임대인은 정당한 이유없이

이를 거절할 수 없도록 하여

결론적으로 임차인에게 안정적인 영업활동을

보장하도록 하는 것입니다.

 

갱신되는 임대차는 종전과 동일한 조건으로

연장되는 것으로 보며, 법에 따른 범위 내에서

임대료 인상청구를 할 수 있습니다.

 

환산보증금 내 상가의 경우

대통령령에 따라 연 5%의 임대료인상 제한을 받고,

환산보증금을 초과하는 상가의 경우에는

O%라고 정해진 제한선은 없으나

주변 시세 등을 고려해서 인상청구를 해야 합니다.

 

 

 

그리고 많은 분들이 약간 오해를 하는 부분이 있는데

가만히 있어도 10년 보호를 받는다라고 생각을 하십니다.

 

물론 자동연장이라는

묵시적 갱신 제도가 있긴 합니다만,

이는 임차인도 종료 6개월에서 1개월 전

사이에 갱신요청을 하지 않고

임대인도 조건변경 혹은 갱신거절 통지를 하지 않았을 때

그 때가 바로 묵시적으로 연장되는 것입니다.

 

환산보증금 내 상가라면

상가임대차법의 적용을 받아 1년 씩 늘어나며,

초과 상가는 기간의 약정없이 늘어납니다.

 

그런데 6개월에서 1개월 전 사이 임대인으로부터

갱신거절의 통지(계약해지 통보 등)을

받았는데도 불구하고

'나는 10년 보호대상자니까'

하는 생각과 함께 아무 대처도 하지않다가

만료일에 명도소송을 당해 쫓겨나는 경우를 봤습니다.

 

물론 상가임대차법 상 묵시적갱신이 임차인에게

더 유리하지만, 해지통보를 받은 이상 임차인도

명확하게 갱신요청을 해야

10년 간 영업을 할 수 있는 것입니다.

 

상가 임대차보호법 임대기간에서

이 부분을 놓치시면 안 됩니다.

 

 

 

그리고 10년 보호법이 2018년 10월 16일에

공포 및 시행되었기 때문에

이 날 이후 최초로 체결하는 계약 또는

갱신되는 계약에 대해서는

5년 보호가 아닌 10년 보호가 가능해집니다.

 

만약 이 전에 체결한 계약 중

18.10.16.에 갱신을 할 수 없는 계약이라면

10년법은 적용을 받지 못하는 것이죠.

 

그러나 이전에 체결한 계약이라도

18.10.16. 이후 갱신요구권이 남아있다면

총 10년 간 갱신을 요청할 수 있게 됩니다.

 

임대인에게 정당한 사유가 없는 한

재계약을 원하는 임차인을 내보낼 수 없다는 뜻이 됩니다.

 

 

 

그렇다면 법에서 보장하는

상가 임대기간이 종료된 임차인에게는

어떤 권리가 남아있을까요?

 

계약 종료 6개월 전부터 종료시점까지

권리금회수기회를 주장할 수 있습니다.

 

만약 갱신요구권이 없는 상태에서 재계약을 앞두고

건물주가 갱신을 안 해줄 상황이 보인다면

빠르게 권리금을 회수할 수 있도록

준비를 하셔야 합니다.

 

 

 

5년 만기 임차인이 권리금소송 승소한 사례
http://sanggalawyer.com/?p=27511

상가변호사닷컴 | [평택-음식점 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2019.10.17. 승소판결 (약 1억7천만원 배상)

 

 

갱신요구권이 없는 상태에서 계약해지 통보 받은 임차인이

권리금소송 1심, 2심 모두 승소한 사례

http://sanggalawyer.com/?p=27451

상가변호사닷컴 | [서울-음식점 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2019.7.25. 항소심(2심) 승소판결 (약3,800만원 배상)