상가임대차 계약기간 명확한 답은?

상가임대차 계약기간 명확한 답은?

 

 

2018년 10월 16일 상가임대차보호법

계약갱신 보호기간이 5년에서 10년으로 늘어나면서

많은 분들이 혼란에 빠지셨습니다.

 

저는 10년 보호대상자가 맞나요?

월세 상한선 5% 적용을 받나요?

권리금 주장이 가능한가요? 등등

여러가지 질문사항을 받아왔었는데요,

 

오늘은 그 중에서 상가 계약기간에 대한 이야기를 나누고자 합니다.

 

 

 

상가임대차보호법 10년 적용 대상자는

2018.10.16.이후 최초로 계약을 체결했거나

이 날 이후로 갱신된 임대차에 대해서 적용합니다.

 

"갱신"이라는 단어때문에 많은 분들이

혼란을 겪고 계시는데요,

이후 갱신요구권이 남아있어서 건물주에게

종료 6개월에서 1개월 전 사이

갱신을 요청할 경우 건물주가 이를 정당한 이유없이

거절할 수 없는 상황이라면 신법의 적용을 받아

계약체결 당시에는 5년 보호대상자였지만

갱신시점을 기점으로 10년 보호대상자가 되는 겁니다.

 

말이 어렵고 잘 이해가 가지 않는다면

사무소로 전화주시면 안내 도와드리겠습니다.

 

 

 

그리고 계약기간과 관련해서 또 하나의 이슈가 있는데

바로 "묵시적 갱신" 입니다.

 

상가임대차보호법의 적용을 받으면서

환산보증금 내 상가의 경우

계약종료 6개월 전에서 1개월 전 사이

임차인이 갱신요청을 별도로 하지 않았고,

임대인 또한 갱신거절의 통지(계약해지통보 등)이나

조건변경의 통지를 따로 하지 않았다면

이 상가계약은 동일한 조건으로 1년 늘어났다고 보며

이를 상가임대차법 상 묵시적 갱신이라고 부릅니다

 

이 때 임대인은 이 기간 내에 해지통보를 할 수 없으며

임차인은 언제든지 통보가능하며 3개월 뒤 해지됩니다.

 

 

 

그러나 환산보증금을 초과하는 상가의 경우

위 기간 내 특별한 통지가 없었다면

민법 상 묵시적갱신 상태가 되며 이 때는

임대기간의 끝이 없이 늘어나는 상태가 됩니다.

 

종료시점이 없다보니 임대인과 임차인 모두

해지통보가 가능하다는 점이 특징입니다.

 

임대인이 나가라고 얘기한다면 6개월 뒤

임차인이 나가겠다고 얘기한다면 1개월 뒤 해지됩니다.

 

 

 

그렇다면 환산보증금이란 무엇일까요?

 

상가임대차보호법의 적용범위를 결정하는 기준으로

대통령령으로 정하는 보증금액을 말합니다.

 

우선 서울, 과밀억제권역, 광역시, 기타 지역 등으로

지역이 구분되어있고 시행일자마다 범위가 다릅니다.

최근으로 다가올 수록 기준이 높아져서

현재는 주요상권의 95% 임차인을 보호한다고 합니다.

 

계산방법은 월세x100을 해서 보증금과 더해 비교하면 되고,

2019년 4월 2일 기준 서울은 9억원 이하,

과밀억제권역 및 부산은 6억 9천 이하

광역시, 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성은 3억 9천 이하

기타 지역은 3억 7천만원 이하입니다.

 

 

 

환산보증금을 초과하더라도 상가임대차라면

계약갱신요구권, 권리금회수기회보호, 대항력 등의 보호를 받습니다.

 

상가임대차 계약기간 명확한 답을 얻기 위해서는

일단 기본 법률상식을 바탕으로 전문 진단을 받아야 합니다.

 

 

묵시적으로 계약이 자동연장된 상황에서 계약해지 통보를 받고 권리금회수기회 준비,

임차인 K씨, 권리금소송 1억1천만원 승소판결!

 

http://sanggalawyer.com/?p=26253

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