월세 임대차 보호법 상가의 경우에는?

상가 월세 임차인이라면!

 

월세 임대차 보호법 상가의 경우에는

어떤 권리를 보호받을 수 있을까?

 

 

 

상가건물에서 사업자등록을 하고 영업 중인 임차인이라면

상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

법 조항에는 환산보증금(대통령령으로 정하는 보증금액)을

초과하지 않는 임대차만을 보호한다고 하지만

예외사항으로 대항력, 권리금회수기회, 계약갱신요구권에 대해서는

환산보증금을 넘는 상가임차인 또한 보호하고 있다고 규정합니다.

 

즉, 큰 틀의 보호는 대부분 이루어진다고 생각하시면 되는데

문제는 월세 인상 한도가 없다는 점입니다.

 

이미 주변 시세보다 고액의 임대료를 부담하고 있어서

환산보증금을 초과하는 임차인일텐데,

거기에 현행 대통령령으로 정하는 5% 인상 한도의 보호를 받지 못해

매년 월세가 과도하게 올라갈 수 있는 위험부담을 갖게 됩니다.

 

물론 법에서는 주변 시세와 기타 부담 등을 고려해서 인상을

요구해야 한다고 되어있고, 월세가 협의가 되지 않는다면

법정 다툼까지 갈 수 있습니다. (이 때는 인상해야 하는 근거를 들어야 합니다.)

 

간단하게 요약하자면,

상가 월세 임대차 보호법 5%의 인상폭 제한을 받기 위해서는

1. 환산보증금 내 상가

2. 계약갱신요구권

보호를 받는 기간 내(5년 혹은 10년)

 

위 두 가지 조건이 필요합니다.

 

 

 

상가임차인의 권리 1. 권리금회수기회 보호

 

계약 종료 6개월 전에서 종료시점까지 신규임차인을 주선하면서

권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호받습니다.

 

이 때 임대인이 법에서 정한 정당한 이유가 없이

신규임차인과의 계약체결을 거부해 임차인이 권리금을 회수할 수 없도록

방해한다면 임차인에게 직접 권리금상당의 손해배상을 해야 합니다.

 

본인 사용을 이유로 신규 계약 거부 - 고시원 권리금소송 승소

http://sanggalawyer.com/?p=25907

상가변호사닷컴 | [서울-고시원 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2018.8.17. 승소판결 (약6,800만원 배상)

 

미리 고지하지 않은 재건축 계획으로 신규계약 거부 - 임차인 승소

http://sanggalawyer.com/?p=27511

상가변호사닷컴 | [평택-음식점 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2019.10.17. 승소판결 (약 1억7천만원 배상)

 

현저히 고액의 임대료 조건을 제시해 신규임차인이 계약 포기 - 임차인 권리금 승소

http://sanggalawyer.com/?p=27360

상가변호사닷컴 | [경기-커피숍 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2019.9.19. 승소판결 (약4,300만원 배상)

 

 

 

상가 임차인의 권리 2. 계약갱신요구권

 

임차인이 계약종료 6개월에서 1개월 전 사이에 갱신요청을 할 경우

임대인은 이를 법에서 제시한 사유 없이 거절할 수 없으며

2018.10.16. 이후 새롭게 체결한 계약 혹은 갱신된 계약에 대해서는

총 10년의 기간동안 보호됩니다.

 

만약 위 기간 내에 임차인도 계약갱신요구를 하지 않고

임대인도 조건변경 혹은 갱신거절 통지를 하지 않았다면

이는 묵시적갱신이 되었다고 표현하고 동일 조건으로 자동연장이 됩니다.

이때 환산보증금 내 상가라면 기간이 1년

(임차인만 해지통보 가능, 3개월 뒤 해지)

환산보증금 초과 상가라면 끝이 없이 늘어나는 상태가 됩니다.

(임대인이 해지 통보 시 6개월 뒤, 임차인이 통보 시 1개월 뒤)

 

2018년 이전에 체결한 계약이더라도 경우에 따라서 10년 보호대상자가 될 수 있습니다.

적용대상이 되지 않는다면 그대로 5년 보호입니다.

 

 

 

간단하게 월세 임대차 보호법 중 상가 관련 사항을 살펴봤습니다.

문의 사항이 있으시다면 아래 유선 상으로 답변 드리겠습니다.