상가 묵시적갱신 계약 해지 상황에 따라서

모든 계약이 재계약 때마다 계약서를 쓰는 것은 아닌데요. 서로 아무말 없이 계약이 이어져 온 경우도 상당히 많습니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하는데요. 많은 분들이 아시는 것처럼 상가임대차보호법은 영세 상인 즉, 임차인의 임대 기간을 보호하고 있습니다.

 

 

현행법 상 10년 간 보호하고 있는데요. 해당 법은 18년 10월 16일 갱신된 계약이기 때문에 이전부터 임대차를 이어오고 있던 임차인분들은 자신이 신법의 적용을 받을 수 있을지 궁금해 하셨는데요. 개정된 이후 갱신된 계약의 경우에는 소급 적용을 받을 수 있습니다.

 

하지만 앞서 말씀드린 것처럼 모든 계약이 재계약 때마다 계약서를 써온 것이 아니기 때문에 묵시적 갱신 상태에서는 어떻게 판단해야 하는지 헷갈리실 것 같습니다. 묵시적 갱신은 두 가지로 나뉘는데요. 상가에 따라 상임법의 적용을 받거나 민법의 적용을 받습니다.

 

 

바로 환산보증금 초과 여부 인데요. (월세*100)+보증금을 한 값이 자신의 상가가 위치한 지역의 기준을 넘어서는지 여부를 따져보셔야 하는데요. 하지만 지역 기준 또한 계약 기간에 따라 달라지기 때문에 꼼꼼하게 따져보셔야 합니다.

 

만약 초과 상가가 아니라면 상임법 상 묵시적 갱신의 적용을 받게 될 텐데요. 이는 1년 씩 갱신된 계약이라고 봅니다. 이 때 임대인은 중도 계약 해지를 할 수 없고 임차인이 종료를 원할 때는 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 하지만 환산보증금 초과 됐을 때는 무엇이 달라질까요?

 

 

민법의 적용을 받게 된다면 기약 없이 연장된 계약이라고 보는데요. 건물주가 해지를 요청하면 6개월 뒤, 세입자가 종료를 원한다면 1개월 뒤 효력이 발생합니다. 이처럼 만기일이 정확하지 않기 때문에 계약갱신요구권을 행사 여부에 대해서는 법률 전문가의 판단을 받아보셔야 합니다.

 

더이상 계약갱신권을 주장할 수 없는 상황에서 임대인으로부터 해지 통보를 받았다면 재계약을 강제할 수는 없는데요. 하지만 그동안 영업을 하면서 쌓아온 영업 가치를 회수하고 나오실 수는 있습니다. 이를 권리금 회수라고 하는데요.

 

 

법에서는 권리금회수 기회를 보호하고 있으며 이를 임대인이 방해 했을 경우 임차인은 건물주를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 하지만 이 또한 제대로 된 준비를 해야 승소 가능성이 있는데요. 따라서 신규 임차인을 구하는 단계부터 주의를 기울이셔야 합니다.

 

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분쟁이 생겼다면 그 즉시 내 상황에 대한 판단을 받아보셔야 하는데요. 내 권리, 의무는 어떤 것들이 있는지 파악하신 뒤 그에 적절한 대응책을 마련하셔야 합니다. 상임법이 임차인을 보호하는 방향으로 변화하고 있음에도 불구하고 권리금소송에서 임차인이 패소하는 상황이 발생하는 이유는 이러한 준비가 부족하기 때문입니다.