임대료 6개월 미납해도 해지 못해!

임대료 6개월 미납해도 해지 못해!

 

 

 

 

상가 임차인은 최초 계약일로부터 

최대 10년까지(경우에 따라 5년)

영업을 할 수 있도록 보호받고 있습니다.

그러나 임차인에게 귀책사유가 

발생한 경우라면 건물주가 

계약을 해지할 수 있는데요,

대표적인 사유가 바로 월세 3개월 치를 미납한 경우입니다.

 

 

3기 차임이 미납되는 즉시 

임대인은 해지를 통보할 수 있으며

나가라는 뜻을 전달하기 전

임차인이 밀린 금액의 일부라도 갚았다면

바로 내보낼 수는 없지만

갱신을 요청받았을 때 거절이 가능합니다.

또한 이 상황에서 임차인은

권리금 회수조항의 적용을 받지 못합니다.

가장 기본적인 의무를 지키지 않았으니

법의 보호를 받지 못하게 되는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

코로나로 타격 입은 임차인, 월세 못 내도
바로 내쫓기지 않는다!

 

 

그러나 이번 상가임대차보호법 개정안의 시행으로

차임 연체를 유예하는 기간이 늘어났습니다.

2020년 9월 29일부터 임대료 6개월 미납한다고 하더라도 

이를 기존 3개월 치 미납에 포함시키지 않게 됐습니다.

 

쉽게 설명하자면 매달 15일 

차임을 지급하는 임대차가 있습니다.

코로나19의 영향으로 임차인은 매출이 뚝 떨어졌고,

2020년 8월부터 월세를 내지 못했습니다.

그럼 2020년 10월 19일 기준으로 

이 세입자는 몇 기의 월세가 미납됐을까요?

 

개정된 법에 따라 2기 연체입니다.

2020-9-29 이후 10월 치 월세를 못 냈지만

이는 아예 미납된 차임에 포함되지 않기 때문에

결과적으로는 8,9월 치 2기의 미납액만 

발생한 상태라고 여겨집니다.

 

만약 개정된 법의 시행일로부터 

임차인이 6달 치의 차임을 아예 

내지 못한다고 하더라도 

이는 '3개월 미납'에 들어가지 않기 때문에

건물주는 명도를 요구할 수 없으며

개정법의 임시 특례가 끝난 후 

세입자가 3기 연체가 없다면

계약갱신요구권 범위 내에서 

재계약을 정당하게 주장할 수 있으며

권리금 회수를 보호받게 됩니다.

 

 

 

 

 

세입자의 차임 감액 요구, 힘이 실렸다! 

 

 

또 하나 이번 바뀐 법에서 

중요하게 봐야 하는 것은

코로나로 피해받은 임차인이 

월세를 인하해달라고 주장할 수 있는 것입니다.

과거에도 차임 증감 청구권이 있었지만

법원에서 임차인의 감액 청구를

매우 보수적으로 판단해 

실효성에 논란이 있었습니다.

 

그러나 이번 개정된 법안에는

'제1급 감염병에 따른 경제상황의 변동 시'라는 것을 더해

임차인이 이를 근거로 월차임을

내려줄 것을 요구할 수 있게 됐습니다.

 

만약 월세가 내려간 후

임대인이 다시 원래의 차임을 받고 싶다면

환산보증금 범위 이내 상가들이 적용받는

월세 5% 제한을 받지 않게 됩니다. 

(예를 들어 기존 차임 60만 원에서 30만 원으로 인하 후 

다시 원래 차임인 60만 원을 받으려고 할 때

5% 제한을 받지 않으며, 

60만 원까지 즉, 50% 증액이 가능하다.)

 

 

 

 

 

 

그러나 임대인은 감액 요청을 거절할 수 있습니다.

이러한 경우 세입자는 법원에 소송을 제기하거나 

분쟁조정위원회의 조정에 따라 

감액의 정당성을 판단받게 됩니다. 

 

이 경우 소를 제기하는 세입자는

'반드시 감액이 필요한 이유'에 대해서 

법원이 인정할만한 정도로 입증해야 하는데,

이 과정은 반드시 전문 변호인의

도움을 받는 것이 좋습니다.

 

임대료 6개월 그리고 월세인하청구권에 대해 

자세하게 알아봤습니다.

궁금한 사항이 있다면

유선 상 안내해드리겠습니다.