상가 임대차 계약기간중 해지 언제 가능할까?

상가 임대차 계약기간중 해지 언제 가능할까?

 

 

 

코로나 사태로 고통을 겪고 있는 임차인 분들 중에서 중도해지가 가능할까 고민하는 마음으로 검색 창을 킨 분들이 있을 겁니다. 결론부터 말씀 드리자면 계약서에 정확히 명시된 혹은 갱신요구로 인해 연장이 된 경우라면 상대방의 동의 없는 해지는 불가합니다. 건물주가 임차인에게 통고하는 경우도 마찬가지입니다.

 

그런데 모든 임대차가 항상 서류를 딱딱 써서 늘어나는 것은 아니죠? 기간이 끝나갈 때 쯤 양측이 서로 아무 말이 없다면 자동 연장 됩니다.

 

 

 

 

 

이를 법적으로 조금 더 풀어서 설명 하자면 상가임차인이 계약종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 별도의 재계약 요청을 하지 않았고, 임대인 측에서도 갱신거절이나 조건변경의 통지가 없었다면 동일 조건으로 1년 늘어나는 것으로 봅니다. 

 

해당 임대차 계약기간중 해지는 임차인만이 가능합니다. 통고 시 3개월 뒤 해지됩니다. 그 때 보증금을 받고 나갈 수 있다는 뜻입니다. 건물주는 중간에 해지를 말하고 명도시키는 것이 법적으로는 불가능합니다.

 

하지만 상가임대차보호법에는 적용범위를 결정하는 환산보증금 제도가 존재합니다. 지역별 기준이 있으며, 월세에 100을 곱한 뒤 보증금과 더해서 비교한 뒤 기준액보다 낮다면 상가임대차법의 100% 적용을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

만약 초과한다면 일부 조항의 적용을 받지 못합니다. 바로 묵시적갱신도 이 중 하나 입니다. 환산보증금을 초과하는 고액의 임대료를 부담하는 임차인이 별도의 갱신 요청 없이 만료일까지 아무 말을 하지 않았고, 건물주도 만료일이 지나고 상당한 시간이 흐르지 않은 동안 이의제기(해지통보, 조건변경 등)를 하지 않았다면 연장된 것으로 봅니다.

 

민법 상 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고를 적용 받습니다. 상가 임대차 기간중 계약 해지를 한다면 임대인이 말했으면 6개월 뒤 임차인이 말했다면 1개월 뒤 해지됩니다.

 

양 쪽이 모두 나가라고 말할 수 있다는 점에서 세입자가 위험한 위치에 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

그렇다면 상가임대차법 상 1년 자동 연장된 상태에서 임차인이 중간에 신규임차인을 주선하고 권리금을 회수하고 싶다면 어떻게 해야 할까요?

 

우선 임대차 계약기간중 해지이므로 계약해지 내용증명을 발송하면서 만료일을 앞으로 당기고 신규임차인을 주선해야 합니다. 권리금 회수기회는 종료 6개월 전부터 만료일까지 보호되기 때문입니다. 아무리 내가 후임자를 건물주에게 잘 소개했더라도 기간이 맞지 않으면 만약 정당한 이유 없이 거절 당한 경우 소송으로 갈 수가 없습니다.

 

 

 

 

 

많은 분들이 이 부분을 놓치시는데 사실 전문가가 아니면 이렇게 큰 그림을 그리기는 쉽지 않죠. 상가 임대차 계약기간 중 해지를 원한다면 어떤 점을 알고 계셔야 하는지 전체적으로 살펴봤습니다. 굉장히 어려운 내용입니다. 만료일을 특정하지 못하면 명도시기부터 권리금 회수까지 전체가 영향을 받기 때문입니다. 

 

만약 위처럼 자동연장 된 상황이 아니라 계약서를 모두 작성 했음에도 중도에 하차를 하고 싶은 심정이라면 내용을 잘 따져서 들어가야 합니다. 혹은 코로나로 버티기 힘들다면 차임감액을 청구하는 등 다른 방향을 찾아볼 수도 있습니다. 자세한 내용은 유선 상 문의 가능합니다.