임대료 5% 계산 정확한 방법은?

임대료 5% 계산 정확한 방법은?

 

 

 

상가에서 영업을 하는 임차인이 월세 인상을 요구받는다면

운영 상 부담이 매우 커지게 될 것입니다.

하지만 상가임대차법에 의해 차임 인상에 제한이 있기 때문에

건물주는 무작위로 월세를 올릴 수 있는 것은 아닙니다.

그런데 워낙 월차임을 두고 임대인과 임차인 간 분쟁이 자주 일어나기 때문에

임대차의 당사자 모두 본인의 권리에 대해 제대로 알고 있어야 하겠습니다.

이는 즉, 건물주의 경우 얼마나 인상할 수 있는지 알아야 하는 것이고,

세입자는 과도하게 증액을 요구받았을 때 방어할 수 있는 기준에 대해

파악하고 있어야 하는 것을 의미합니다.

 

가장 먼저 알아야 하는 중요한 사실은

월세를 올릴 때 임대료 5% 계산 후 이를 초과해서 올릴 수 없도록 하는

법의 보호를 받을 수 있는 임차인들은 정해져 있다는 것입니다.

간혹 이 조항을 무조건 적용받을 수 있다고 생각해

잘못된 주장을 펼쳐놓는 분들이 여전히 많습니다.

하지만 환산보증금 범위 내 상가만 해당됩니다.

보증금+(월세*100)을 한 후 건물이 위치하고 있는

지역의 환산보증금액 범위와 비교한다면

본인이 초과 상가에 해당하는지 아닌지 알 수 있습니다.

 

초과하지 않는 점포의 경우에만 차임을 올릴 때

5%를 초과해서 인상할 수 없습니다.

또한 한번 증액했다면 1년 이내에 또다시 올리는 것이 불가능합니다.

 

 

 

 

문제는 환산보증금 범위 밖에 있는 곳입니다.

이때는 숫자로 정해진 법적 제한선이 없습니다.

대신 과도한 증액을 막기 위해 건물주는

경제상황, 상가에 대한 조세, 공과금, 주변 건물들의 시세의 변화 등을 고려해서

인상이 불가피하다는 명확한 근거를 제시해야 합니다.

만약 끝까지 세입자가 차임 증액을 거부한다면

임대인은 소송을 제기해 법원에서 인상이 정당한다는

판결을 받아야 월세를 올릴 수 있습니다. 

 

이처럼 차임을 두고 건물주와 임차인 간 분쟁은 끊이지 않고 있는데요,

과연 세입자가 차임 인상을 거부했다는 이유로

임대인은 계약을 해지하거나 갱신 요청을 거부할 수 있을까요?

세입자가 계약갱신요구권을 보유하고 있는 상황이고

임대차의 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 정당하게 재계약을 요구한 경우

건물주는 합당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

즉, 재계약을 법적으로 요구할 수 있는 세입자를

차임 인상을 거부했다는 이유로 명도를 통보할 수 없다는 것입니다.

 

임차인이 월세를 두고 문제를 겪는 경우는 또 있습니다.

바로 영업을 종료하면서 권리금을 회수할 때인데요, 

계약이 끝나기 6개월 전부터 종료 시점까지 그동안 쌓은 영업적 가치를 회수할 때

임대인의 방해 행위로 권리금을 지급받지 못하게 된다면

임차인은 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

이때 건물주가 신규계약의 조건으로 과도한 월세, 보증금을

요구하는 것은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 

권리금회수 방해 행위라고 규정돼있습니다.

그러나 이 조항에는 구체적으로 고액의 월세, 보증금이라는 것이

얼마인지 기준이 나와있지 않기 때문에 

상가주가 요구한 월세가 방해에 해당될 정도로 문제가 있어

권리금을 회수하지 못하게 돼 소송을 제기하는 세입자라면

객관적으로 봐도 과도하다는 것을 증명할 수 있어야 긍정적인 결과를 받아 들 것입니다.

 

 

실제 사례를 본다면 이해가 조금 더 쉬울텐데요,

서울의 위치한 한 상가에서 2015년 12월부터

화장품 가게를 운영하게 된 임차인 L씨의 사건을 만나보려고 합니다.

고액의 권리금을 지급한 후 사업을 시작했고,

4년간 운영한 후 다른 임차인을 구해 양도양수를 계획하게 됐고,

건물주에게 이 의사를 전달하자 어떠한 이유도 없이

임대인은 권리금을 회수할 수 없다고 거절합니다.

 

상황이 쉽게 해결될 것 같지 않다는 불안한 예감이 든 사례자는

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임해 권리를 주장해나가기 시작합니다.

본 사무소는 상대방에게 내용증명을 보내 계약갱신을 요청했고, 그 후 권리금 회수 시 

신규임차인에게 제시할 임대차계약의 조건을 알려달라고 요청했습니다.

그러자 임대인은 5,000만 원이던 보증금을 1억 원으로 증액하겠다고 통보해옵니다.

이는 도저히 신규세입자를 구할 수 없는 금액이었고,

L씨 측은 건물주에게 임차인이 요구받은 보증금은

방해 행위가 될 만큼 고액이고, 계속 이런 주장을 펼칠 경우

법적 조치를 취할 것이라는 점을 통고하며 강경하게 대응했습니다.

 

 

 

 

그렇게 신규임차인을 구해 2020년 1월 경 임대인에게 

새로운 계약 체결을 요청했지만 여전히 고액의 보증금을 요구하는 건물주.

권리금계약은 파기됐지만 이에 굴하지 않고

임차인 측은 또 한 번 양도양수를 체결했고, 두 번째로 임대인에게 주선했습니다.

 

지속적인 주선과 법적 압박 끝에 모든 책임을 지게 될 것이라는 두려움에

임대인은 기존 보증금과 동일하게 새로운 사람을 받아들이겠다는 연락을 취해왔습니다.

 

그렇게 2020년 12월 2일, 화장품가게를 운영하던 의뢰인 L씨는

가게를 양도하며 권리금 6,700만 원을 무사히 지급받게 됐습니다.

 

이처럼 상가임차인들은 임대료 5% 계산 등

월세와 관련된 문제를 끝없이 겪고 있습니다.

문제가 생겼다면 해결 방안이 있는지 찾기 전

법률가에게 본인의 권리를 객관적으로 판단받는 과정이 우선돼야 합니다.

 

이를 전혀 모르고 아무리 좋은 방법을 찾는다고 해도

나에게 맞지 않는 것이라면 문제는 해결되지 않을 것입니다.