권리금이란 어떻게 받는 것일까요?

권리금이란 어떻게 받는 것일까요?

 

 

 

우리 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있는 음식점을 두고 생각해보겠습니다.

가게 사장님이 사업을 시작할 것이라고 생각을 하면

우선 많은 손님들이 방문할만한 좋은 자리를 찾아 임대차계약을 체결하게 됩니다.

그 후 인테리어 공사를 하게 될 것이며

장사할 때 필수적으로 필요한 가구나 집기류 등을 구매하고

필요에 따라 직원을 채용해 영업을 할 수 있는 환경을 갖추게 될 텐데요,

이렇게 운영을 시작한 후 점차 음식점을 찾는 손님들이 늘어나게 된다면

매출도 덩달아 올라가고 가게에 대한 가치가 높아집니다.

 

그럼 추후 이렇게 열심히 쌓아둔 가치를

영업을 종료하면서 다른 사람에게 식당을 양도하게 될 때

금전으로 환산해서 지급받게 될 때 어떤 과정을 거쳐야 할까요?

 

크게는 신규임차인을 찾아 양수양도계약을 체결하고

건물주에게 주선한 후 새로운 임차인이 되려는 사람과

건물주가 최종적으로 임대차계약을 체결하면 됩니다.

 

그런데 권리금이란 임대인이 새 사람과 임대차계약을 체결해주지 않는다면 

임차인이 받을 수 없는 것인데요, 이를 법적으로 해결할 수 있는 방법이 있을까요?

 

상가임대차보호법은 계약 종료 6개월 전부터 

만기 시점까지 임차인의 영업적 가치 회수 과정을 보호하고 있습니다.

따라서 상가주가 합당한 사유 없이 새 계약을 거부하는 등

방해 행위를 해 세입자에게 경제적 손해를 발생하게 한다면

임차인은 손해배상 청구소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

 

 

건물주의 방해 행위란?

상가임대차법 제10조의4에서는 어떤 것이 방해인지 규정돼있습니다.

먼저 신규임대차의 조건으로 고액의 임대료를 요구하는 행위입니다.

임차인이 새로운 사람을 주선했을 때 임대인이

보증금과 월세의 과도한 인상을 요구해와 양도양수가 불가능해지는 등

분쟁이 생겨 소송을 제기하게 되는 경우 특히 많은 주의가 필요합니다.

법에서는 몇 퍼센트 증액하는 것이 고액이라고 보는지

명확한 기준을 제시하지 않았기 때문입니다.

 

이는 다시 말해 건물주의 임대료 인상이 방해에 해당될 정도로 과도하다는 점을

소송을 제기하는 임차인이 논리적으로 증명해야 한다는 것을 의미합니다.

단순하게 현재 본인이 지급하고 있는 월세와 보증금보다

신규임차인에게 요구하는 임대료가 높다는 것만으로 소를 제기한다면

세입자가 원하는 결과를 얻을 가능성은 매우 낮을 것입니다.

 

다음으로 건물주가 정당한 이유 없이 신규계약을 거부하는 것 역시 방해입니다.

일반적으로 잦은 분쟁의 원인이 되는 재건축, 리모델링이나 상가 매매,

건물주의 건물 직접 사용 등은 임대인이 새로운 임차인과의

임대차 체결을 거절할 수 있는 합당한 이유가 아닙니다.

 

그러나 아래 3가지 조항 중 해당되는 재건축이라면

상가주가 임차인을 내보내며 권리금회수 또한 보호해주지 않아도 되는 

정당한 이유가 될 수 있으니 주의가 필요합니다.

(1. 최초 임대차계약 체결 당시 건물주가 미래의 재건축 계획에 대해

아주 구체적이고 상세하게 고지한 경우

2. 상가가 심각하게 노후됐거나 훼손돼 사용하는 데 안전상의 문제가 있을 때

3. 다른 법에 따라 재건축, 철거가 진행되는 경우)

 

 

 

미용실 임차인 L씨, 이렇게 받았습니다!

 

사례의 주인공인 서울에 위치한 미용실 임차인 L씨.

2009년 2월부터 문제없이 영업을 이어오고 있었지만

2019년 8월 경 건물주에게 상가가 매매됐다며 계약을 해지한다는 통보를 받게 됩니다.

10년간 별 탈 없이 미용실을 운영해왔지만 갑작스럽게 퇴거를 요구받자

사례자는 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

 

본 사무소는 비록 계약갱신을 주장할 수는 없지만

그동안 형성해둔 유형, 무형의 가치를 지급받을 수 있다는 점을 기반해

의뢰인에게 맞는 전략을 세운 뒤 대응에 들어갔습니다.

그 후 L씨가 구한 신규임차인을 임대인에게 주선했지만

건물주는 해당 상가가 매매됐을 뿐만 아니라

과거에 제소전 화해조서를 체결했기 때문에

무조건 명도하라는 주장을 해옵니다.

 

 

 

 

이렇게 의뢰인의 양도양수계약은 파기됐고, 

상가변호사 닷컴은 건물주에게 손해배상을

청구할 것이라는 의사를 전달하며 상대방을 강하게 밀어붙였습니다.

그렇게 건물주는 얼마 후 소정의 보상금을 제시하며 합의의 손길을 내밀었습니다.

그러나 본 사무소 측은 끝까지 의뢰인을 조력하며

10년간 이어온 영업에 대한 충분한 보상을 받을 수 있도록 집중했습니다.

 

양 측이 치열하게 협의를 이어간 결과

2021년 4월 29일, 임차인 L씨는 건물주에게 1억 4천만 원의

보상금을 지급받으며 상가를 명도하게 됐습니다.

 

이처럼 권리금이란 양도인과 양수인 간 계약을 체결한다고 

무조건 지급받을 수 있는 것도 아니고,

건물주에게 무작정 소송을 건다고 해서 회수하게 되는 것도 아닙니다.

문제가 생겼다면 법률가와 함께 그에 맞는 전략을 세우고 현명하게 대응하시기 바랍니다.