상가 임대차 계약서 근거로 나가라고 합니다.

상가 임대차 계약서 근거로 나가라고 합니다.

 

 

 

임차인을 보호하는 이 법에는 투자 비용을 회수하기도 전

건물주에게 갱신을 거부당해 손해를 보게 되는 것을 방지하는 갱신요구권,

영업을 종료하면서 가게를 인수할 사람에게

그동안 장사를 하며 쌓아온 유형적, 무형적 가치에 대한 금전적 보상을 받을 때

임대인이 합당한 이유 없이 신규계약을 거부하는 등의 방해 행위를 한다면

세입자가 손해배상을 청구할 수 있도록 하는 권리금회수 보호조항 등이 있습니다.

 

그런데 임차인의 권리를 보호하는 법이 있다고 하더라도

건물주와 세입자 간 작성한 서류에 이를 어기는 조항이 있다면 어떻게 될까요?

혹은 상대방이 불합리한 것을 요구했을 때

법적 권리를 기반해 거부했지만 여전히 권리를 침해당한다면 어떻게 해야 할까요?

 

본 글에서는 임차인의 권리를 시작으로 

상가 임대차 계약서 상 특약 등을 가지고 해지를 통보받았을 때

어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

 

 

 

 

최대 10년까지 누구나 갱신을 주장할 수 있다?

 

그렇지 않습니다. 세입자의 영업권을 본래 5년간 보장됐습니다.
그런데 2018년 10월 16일 이 조항이 개정됐고,
갱신요구권을 10년까지 행사할 수 있게 됐습니다.

하지만 새로운 조항의 적용을 받으려면 조건이 있습니다.
'2018.10.16 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 계약'에 해당돼야 합니다.
이 조건에 부합하지 않는다면 구 법에 따라
5년 보호법의 적용을 받게 됩니다.

약속된 기간이 끝난 후에도 영업을 계속하기를 원하는 임차인이라면
종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 갱신을 요청하시면 됩니다.
특별한 의사 표현의 방법이 정해진 것은 아니지만
구두로만 재계약을 논의했다가 추후 건물주와 분쟁이 발생했을 때
갱신을 통보한 증거를 제시할 수 없게 된다면
법적 다툼에서 불리해질 가능성이 높기 때문에
내용증명을 보내거나 문자메시지 등을 활용하는 것이 좋습니다.

 

 

 

권리금 회수는 어떻게?

 

장사를 종료하면서 점포를 양도하려는 분들이라면 

신규임차인을 구해 권리금계약을 체결한 후 임대인에게 주선해

새롭게 세를 들 사람과 소유주 간 새 계약이 체결돼야 합니다.

종료 6개월 전부터 끝나는 날까지 이 과정을 법으로 보호받으며

건물주의 방해 행위로 권리금을 받지 못하게 된다면

임차인은 손해배상 청구소송을 제기할 수 있습니다.

 

혹시 상가 임대차 계약서 내 '권리금을 주장할 수 없다.' 등의

내용이 있다면 가게를 양도할 수 없는 것일까요?

위와 같은 특약 사항이나 '건물주의 재건축으로 인한 계약해지 통보 시

임차인은 즉시 명도 한다.'와 같은 내용이 들어가 있는 것을 자주 볼 수 있습니다.

하지만 이는 상가임대차보호법을 위반하는 것으로 

임차인에게 불리한 것은 효력을 발생하지 못합니다.

 

하지만 세입자의 주관적인 해석으로 특약이

무조건 효력이 없다고 생각하는 것은 매우 위험합니다.

건물주가 정당하게 해지를 통보하는 것일 수도 있으며,

무작정 임차인이 퇴거를 거부한다면 오히려 상대방이

명도소송을 제기해올 수 있기 때문에 퇴거를 요구받은 분들이라면

반드시 그 이유에 대해 법률 전문가의 판단을 받으시기 바랍니다.

 

 

 

특약을 근거로 명도를 통보받은 편의점 임차인 L씨는..

 

실제로 진행됐던 사건을 보면 분쟁이 발생했을 때

어떤 조치를 취해야 하는지 조금 더 자세하게 알 수 있습니다.

사례의 주인공인 L씨는 2020년 7월부터

서울 광진구의 한 건물에서 편의점을 운영하고 있었습니다.

그런데 사업을 시작한 지 4개월이 된 시점에 건물주에게 

재건축을 이유로 명도를 통보받게 됩니다.

 

편의점 운영을 4개월밖에 하지 않은 시점에

이런 청천벽력 같은 이야기를 듣게 된 사례자는

상가변호사 닷컴의 도움을 받아 난관을 헤쳐나가게 됩니다.

 

본 사무소는 상대방에게 내용증명을 통해 

의뢰인의 법적 권리를 논리 정연하게 고지하는 동시에

건물주의 주장이 잘못됐다는 점을 꼬집었습니다.

 

하지만 소유주 측은 상가 임대차 계약서 내에는

'재건축이 진행되는 경우 퇴거한다.'의 내용이 있다며

L씨는 명도해야 한다는 입장만을 고수했습니다.

도저히 협의가 불가능하다고 판단한 임차인 측은

건물주에게 2021년 2월, 임차권존재 확인 청구의 소를 제기하며

의뢰인의 권리를 지키기 위한 과정을 묵묵하게 밟아나갔습니다.

 

 

 

 

그러자 임대인 측은 본인에게 상황이

완전하게 불리하게 흘러가는 것을 직감했고, 합의의 손길을 내밀었습니다.

상가변호사 닷컴은 마지막까지 의뢰인이 최상의 결과를

얻을 수 있도록 최선을 다해 조력을 이어갔습니다.

 

결국 양 측은 합의서를 작성했고, 2021년 4월 30일

편의점 임차인 L씨는 임대인에게 명도합의금 2억 5천만 원과

대수선이 끝나면 다시 입점할 수 있는 권리를

보장받으며 분쟁을 마무리지었습니다.

 

상가 임대차 계약서 상 내용을 근거로

계약해지를 통보받거나 과도하게 월세를 인상을 요구받아

권리가 불안정해지는 것뿐만 아니라 경제적 손해를 보는 임차인들이 많습니다.

이런 경우 아무리 권익이 있다고 하더라도 

제대로 주장하지 못한다면 미래에 발생할 피해를 막지 못할 것입니다.

 

임대차분쟁은 시간이 해결해주는 경우가 거의 없습니다.

신속하게 방안을 찾아나가야 나에게 유리한 결과를 얻을 가능성을

높인다는 것을 반드시 명심하시기 바랍니다.