명도소송 강제집행 절차 단계별로 알아봅시다!

명도소송 강제집행 절차 단계별로 알아봅시다!

 

 

상가를 매수하는 분들은 향후 받을 수 있는

임대료로 인한 기대 수익과 대출 이자 등 여러 가지 상황을 모두 고려해서

이익이 있다고 판단될 때 매입을 결정하게 됩니다. 

이렇게 상가를 소유하게 됐는데, 예상하지 못하게

임차인이 월세를 제대로 내지 않는다면 어떻게 될까요?

임대료 수익으로 계획을 세워놨던 건물주는 이에 차질이 생길 것입니다.

 

상가임대차법은 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회 보호조항을 통해

임차인의 권리를 보호하고 있지만

월세를 일정 기간 이상 연체하거나 의무를 다하지 않는 경우

건물주가 계약을 해지할 수 있도록 정해두었습니다.

 

 

 

갱신 거절이 가능한 정당한 사유에 대해!

 

상가임대차보호법 제10조에 따라 임차인은 

임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 갱신요구권을 행사했을 때

건물주는 정당한 이유가 있는 것이 아니라면 재계약 요청을 거부할 수 없으며

계약갱신요구권은 최초 계약일로부터 최대 10년 동안 주장할 수 있습니다.

(2018-10-16 이후 최초 체결됐거나 갱신된 임대차만 해당)

 

하지만 합당하게 재계약을 거부할 수 있는 8가지 사유 중

해당사항이 있는 경우 임차인을 내보낼 수 있고,

세입자가 퇴거 요구를 거부한다면 

임대인은 명도소송 강제집행 절차 따라 상가를 반환받으시면 됩니다.

 

그 사유를 보자면 임차인의 3개월 치의 월세 미납, 

건물주의 허락 없는 불법 전대, 임차인으로서의 의무 해태,

법에서 허용하는 재건축(최초 임대차 체결 전 건물주가

재건축 계획을 구체적으로 고지했을 때,

상가의 노후 상태가 심각해 안전 상 문제가 제기되는 경우,

다른 법령에 의거해 재건축이나 철거가 진행될 때) 등의 이유가 발생했다면

임차인은 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회를 모두 보호받지 못합니다.

 

 

 

건물인도 청구의 소는 어떤 과정에 따라?

 

먼저 본인이 생각하는 계약해지 사유가 정당한 것인지

법률 전문가에게 확인받는 과정이 우선돼야 합니다.

만약 정당하게 상가를 반환받을 수 있는 상황이 맞다면

건물인도 청구의 소를 제기한 뒤

점유이전금지가처분을 신청하는 것이 좋습니다.

이는 임차인이 제 3자에게 점유를 넘기지 못하게 미리 막아두는 절차입니다.

만약 이를 하지 않는다면 소송 중 임차인이

다른 사람에게 점유를 넘겨 타인이 소유하게 된다면

아무리 임대인이 승소한다고 하더라도 해당 상가는

타인이 점유하고 있는 상태가 되기 때문에 

새로운 임차인을 상대로 한번 더 소를 제기해야 하는 상황이

일어나지 않도록 방지하는 안전장치라고 생각하시면 됩니다.

 

그다음 건물주가 제기한 계약해지가 정당하다는

재판부의 판단을 받게 되면 승소 판결문이 나올 것이고,

이제 판결문을 근거로 명도소송 강제집행 절차 밟을 수 있습니다.

 

이렇게 법적인 과정을 거치지 않고,

아무리 3기 차임 미납 등 확실한 해지 사유가 발생했다고 하더라도

건물주가 임차인을 끌어내려고 하는 등의

행위를 해서는 안 되며 이는 불법 행위입니다.

 

 

건물주 K씨, 승소 후 상가를 반환받고 밀린 월세까지 돌려받다!

 

실제 진행됐던 사건을 본다면 이해가 조금 더 쉬울 것입니다.

서울 중랑구에 위치한 상가를 소유한 K씨는

2018년 3월 기준 임차인에게 3개월 치의 월차임을 받지 못하게 됩니다.

연체 상태를 해소해달라고 여러 차례 요청했지만 

세입자 측은 임대료를 여전히 지급하지 않았고,

건물주는 상가변호사 닷컴의 조력을 받아 건물인도 청구의 소를 제기했습니다.

 

소를 접수한 뒤 점유이전금지가처분 등 모든 절차를 올바르게 진행했고,

약 5개월 만인 2019년 3월 12일, 의뢰인은

서울동부지방법원에서 승소 판결을 받게 됩니다.

담당 재판부는 임차인은 건물주에게 상가를 반환하는 동시에

소송비용까지 부담하라고 주문했습니다.

 

 

이어 상가변호사 닷컴은 명도소송 강제집행 절차 따라

임차인을 내보내는 동시에

밀린 월세는 부당이득반환청구의소를 제기해 청구했습니다.

의뢰인은 서울북부지방법원에서 2020년 1월 28일,

역시 승소를 선고받았고 임차인은 미지급된 차임 약 710만 원을 지급하고

소송 비용까지 부담하라는 판결이 나왔습니다.

 

이처럼 차임이 연체되는 등의 사유로 피해를 보게 된 건물주라면

신속하게 법적 조치를 취해 문제를 해결해야 합니다.

명도소송 강제집행 절차 모두 무시하고

법에 어긋나는 행위를 한다면 

오히려 본인이 손해배상 책임을 지게 될 수 있습니다.