임차인의 계약갱신요구권 무시당하고 있다면?

임차인의 계약갱신요구권 무시당하고 있다면?

 

 

오늘은 상가를 임차해 장사를 하는 분들에게

제일 중요한 권리 중 하나인 '이것'을 알아보겠습니다.

 

상가임대차보호법에 의해 세입자가 

영업을 최대 10년까지 할 수 있는 이 법은

2018년 10월 16일 개정돼 현재의 모습을 갖추게 되었습니다.

 

이로 인해 임대차가 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이

세입자가 건물주에게 임대차 연장을 요청했을 때

정당한 이유가 없다면 임대인은 재계약을 거부할 수 없습니다.

(월세 3기 연체, 무단 전대 등의 경우라면

건물주는 정당하게 계약해지가 가능하다.)

 

이렇게 영세업자가 최장 10년 동안 영업할 수 있으며

10년이 지난 후 건물주는 상가를 반환받을 수 있습니다.

 

 

 

 

그런데 개정된 법과 함께 부칙이 발표되면서

2018.10.16 이후 처음으로 체결됐거나 재계약된 

임대차에 한해서만 10년 보호법의 적용이

가능하다고 적용 대상이 제한됐습니다.

따라서 신 법의 적용을 받을 수 있는 조건에 부합하지 않는 세입자는

개정되기 전의 법을 따라 영업권은 최대 5년까지만 보장됩니다.

 

이러한 점을 간과하고 무조건 임차인의 계약갱신요구권

10년까지 행사할 수 있다고 생각한다면

건물주에게 명도를 통보받았을 때 

제대로 된 권리 주장을 할 수 없게 됩니다.

그렇기 때문에 기간이 종료된 후에도 영업을 더 하기 원하는 분들이라면

웬만하면 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 맞춰

내용증명과 같이 확실하게 기록이 남는 방법을 통해 재계약을 요청하고

임대인에게 퇴거를 요구받는 등 분쟁이 발생한 경우

즉시 법률 전문가의 검토를 받아 행사 가능한 권리를 확인하시기 바랍니다.

 

만약 오랜 기간 영업을 이어오다가

법적으로 재계약을 요청할 수 있는 권리가 없어진 세입자의 경우

임대인이 상가를 비우라고 통보한다면 나가야 하는 것은 맞지만

3개월 치 임대료 미납 등 결격사유만 없다면

권리금 회수를 보호받습니다. 

 

 

 

 

임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시점까지 

가게를 인수할 사람을 구해 건물주에게 주선하고

임대인과 새로운 세입자 간 신규임대차가 체결된다면

점포를 넘기고 권리금을 지급받을 수 있습니다.

 

다만, 권리금회수 보호기간 내 건물주의 방해행위가 발생해

세입자가 양도양수를 하지 못하게 된다면

임대인에게 권리금소송을 제기해 배상을 청구할 수 있습니다.

 

이처럼 각 상황에 따라 주장해야 하는 권리가 다릅니다.

임차인의 계약갱신요구권 없는 상황에서 억지 주장을 펼치기보다

전문 기관의 검토를 통해 최선의 방향을 찾으시기 바랍니다.

 

 

마트 세입자 G씨, 8,500만 원 배상받다!

서울 강서구에서 마트를 운영하던 G씨의 사건을 만나보겠습니다.

2015년 12월, 최초 임대차를 체결할 당시

임대인은 추후 재건축이 진행될 수 있다고 언급했는데,

전 운영자에게 들었을 때는 아주 오래전부터

건물주가 재건축 계획을 가지고 있었다는 이야기를 전해 들었고

구체적으로 재건축의 시기 등에 대해 고지받지 못해 

임차인 G씨는 임차인의 계약갱신요구권 등

권리 행사에 전혀 문제가 생기지 않을 것이라고 예상해

이와 관련된 특약을 계약서에 넣고 영업을 시작하게 됩니다.

 

2019년 경 사례자는 마트를 넘기고 영업을 종료하기 위해

인수자를 찾은 뒤 건물주에게 신규임대차 체결을 요청했지만

재건축을 이유로 거부당하게 됩니다.

게다가 최초 임대차계약서 내에 있는 것처럼

대규모 수선이 진행되는 경우 퇴거한다는 조항이 있어

조건 없이 상가를 반환하라고 임대인은 압박했습니다.

 

 

 

그동안 쌓아둔 유, 무형적 가치가 한순간에

사라지게 될 위기에 처한 사례자는

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임해 대응에 나섰습니다.

 본 사무소는 의뢰인이 희망하는 대로

권리금을 지급받기 위한 절차를 밟게 G씨를 조력했습니다.

 

하지만 끈질긴 노력에도 건물주는 명도소송을 제기해왔습니다.

이에 본 사무소는 권리금소송을 반소로 제기하며 양 측은 치열하게 맞섰습니다.

상가변호사 닷컴은 해당 소송에서 

건물주가 요구해서 작성한 재건축과 관련된 특약은

상가임대차보호법 상 강행규정을 위반하는 것이라 효력이 없고,

최초 임대차계약 체결 시 상대방은 공사에 대해서

구체적으로 알리지 않았다는 점을 논리적으로 주장해나갔습니다.

 

2021년 6월 25일, 서울남부지방법원은 강제조정을 결정했고,

건물주는 의뢰인 G씨에게 8,500만 원을 배상하라고 주문했습니다.

 

임차인의 계약갱신요구권 정확하게 알고 주장하는 것은 필수적입니다.

확실하지 않은 정보를 가지고 잘못된 권리를 행사하기 전

법률가의 시선에서 객관적인 나의 위치를 반드시 파악하시기 바랍니다.