월세 계약기간 상가는 무조건 10년일까요?

월세 계약기간 상가는 무조건 10년일까요?

 

 

 

임차인에게 임대차를 언제까지 지속할 수 있는지에

대한 권리는 매우 중요한 문제입니다.

어떻게 보면 가장 중요하다고 말할 수 있습니다.

건물주에게 갱신을 거절당해 쫓겨난다면

영업을 할 수 없게 되기 때문이죠.

오늘은 그래서 최대 몇 년까지 임대차를

이어갈 수 있는지 알아보려고 합니다.

 

일단 상가임대차보호법에 의해 임차인들은

1,2년과 같이 최초 체결된 임대차까지만

영업을 할 수 있는 것이 아닌

갱신요구권을 일정 기간 이상 보장받아

영업을 지속할 수 있다는 것은

이제 많은 분들이 알고 계실 것입니다.

그런데, 10년 보호법은 무조건 적용되는 것일까요?

 

 

 

 

우선 임대차가 끝난 뒤에도 영업을 더 하고 싶은 분들이라면

종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 

건물주에게 갱신을 요청해야 하는데,

정당한 이유가 없다면 임대인은 재계약 요구를 거부할 수 없습니다.

이러한 갱신요구권 행사를 통해 임차인은

최초의 임대차 시작일로부터 월세 계약기간

최대 10년까지 영업을 이어갈 수 있습니다.

 

그런데, 10년 보호법의 적용을 받으려면 

법에서 정해둔 조건에 부합해야 합니다.

그 조건은 "2018년 10월 16일 이후 최초 체결됐거나 갱신된 임대차"인데요, 

여기에 해당 돼야 임차인은 영업권을 10년까지 보장받고,

그렇지 않다면 5년 보호법의 적용을 받습니다.

 

임차인의 갱신요구권을 최대 10년까지 보호하는 이 법은

2018.10.16 개정을 거치게 됐는데,

이때 개정된 법 시행 이후 체결됐거나

재계약이 진행된 임대차에만 신 법의 적용을

받을 수 있다는 부칙이 함께 발표됐기 때문입니다.

 

 

 

 

이렇게 월세 계약기간 무조건 10년이 아닙니다.

잘못된 정보를 듣고 영업은 10년까지 가능하다고 생각한다면

이는 큰 피해로 연결될 가능성이 매우 높습니다.

건물주가 정당하게 임차인에게

갱신을 거절하고 명도를 요구했는데,

세입자가 근거 없이 퇴거를 거부하고 상가를 점유한다면

이는 임대인의 권리를 침해하는 것입니다.

그럼 건물주는 상가를 반환받기 위해 명도소송을 제기할 것이고

임차인은 권리금 회수 등 아무런 권리 주장을 하지 못하고

퇴거하게 되는 상황에 처할 수 있습니다.

 

가끔 이런 경우도 있습니다.

권리금을 지급한 뒤 전 임차인의 임대차를 승계하고 영업을 시작한 것입니다.

하지만 이때는 전 임차인의 월세 계약기간까지 승계한 것으로 보여

임차인은 갱신요구권을 행사하는데 문제가 생길 수 있습니다.

만약 법률가의 판단 아래 재계약을 주장할 수 없는 상황이라면

임차인은 권리금을 회수하고 영업을 종료하는 방법이 있습니다.

나가야 되는 것은 맞지만 영업을 종료하면서

그동안 쌓아둔 유, 무형의 가치를 회수하는 것이죠.

 

상가임대차보호법에 제10조의4에 따라

임대차가 끝나기 6개월 전부터 만기 시점까지 권리금 회수를 보호받으며

건물주의 방해 행위로 임차인이 양도양수를 실패하게 된다면

임대인에게 손해배상 청구소송을 제기할 수 있습니다.

 

계약갱신요구권을 언제까지 주장할 수 있는지

파악하는 것은 쉬운 문제가 아닙니다.

10년 보호법이 한차례 개정되면서 모든 사람들이

동일하게 새로운 법에 적용받을 수 없도록 부칙이 함께 발표됐기 때문이고,

특히 임대차가 묵시적으로 연장되는 분들이라면 더욱 복잡합니다.

따라서 임대인에게 해지를 통보받은 임차인이라면

첫 단계에서 법률 전문가에게 나의 권리를 확인받아

최적의 결과를 도출할 수 있는 방안을 찾은 뒤 대응하시기 바랍니다.

 

 

음식점 임차인 J씨, 쫓겨날 위기에서..

 

울산광역시 소재 한 건물에 세를 들어

2017년 4월부터 음식점을 운영하던 L씨에게는

2016년 4월부터 5년의 임대차를 체결한 뒤

해당 음식점을 운영하던 전 세입자에게

권리금을 지급한 뒤 계약을 승계받아

음식점 운영에 시작하게 된 배경이 있었습니다.

 

임대차기간이 얼마 남지 않은 2021년 2월, 

임대인은 해당 상가가 매매됐다며 점포를

반환하고 나가라는 뜻을 전달해옵니다.

삶의 터전을 잃어버리게 된 사례자는 

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

계약갱신요구가 법적으로 불가능했다는 것을 파악한 본 사무소는

의뢰인이 권리금을 받고 나갈 수 있도록 조력을 시작했습니다.

예상됐던 대로 임대인은 상가 매매를 이유로 권리금 회수에 협조하지 않았습니다.

 

하지만 이 모든 상황을 예상했던 상가변호사 닷컴은

 추후 권리금소송까지 생각하며 임대인의 방해 행위를 증거로 모아 두고

법적 절차를 밟아나갔습니다.

얼마 뒤 해당 건물은 소유주가 변경됐는데,

상가 주변에 케이블카가 설치돼 더 많은 손님들이

방문할 수 있는 좋은 조건이 만들어졌고,

영업 이익이 매우 높을 것을 기대돼 의뢰인 L씨는 재계약을 원하게 됐습니다.

 

"그렇게 중간에서 본 사무소는 신규임대인과의 협상을 통해

2021년 5월, 임차인 L씨는 갱신에 성공하는 동시에

이번 재계약으로 인해 계약갱신요구권을 10년까지 보장받을 수 있는 

최적의 결과를 얻을 수 있었습니다."

 

월세 계약기간 등 나의 권리는 상가 임대차분쟁을 많이 다뤄본

전문가가 정확하게 판단할 수 있습니다.

쉽게 생각하며 막무가내로 대응하다가

오히려 상황만 악화돼 문제가 더 커질 수 있다는 것을 항상 기억하시기 바랍니다.