임대차계약 해지통보 받았을 때 해결 방안은

임대차계약 해지통보 받았을 때 해결 방안은

 

 

보통 사람들은 예상하지 못하게 공격을 받으면 어떻게 할까요?

즉각적으로 반응을 통해 나를 방어하려고 할 것입니다.

상가 임차인의 입장에서 생각해보겠습니다.

건물주가 어떠한 이유를 들어 명도를 통보해오는 상황이 벌어졌을 때

많은 분들은 영업을 더 하겠다고 퇴거를 거부하곤 합니다.

그런데 이는 올바른 대응 방법일까요?

절대 그렇지 않습니다. 상가임대차보호법에 의해

임차인은 갱신요구권을 가지고 있는 것이 맞지만

이 권리를 행사할 수 있는 기간은 제한돼있습니다.

 

나의 상황과 시기에 따라 주장해야 하는 권리가 달라집니다.

즉, 임대인이 나가라는 뜻을 전달해왔을 때

무조건 거부하는 것이 올바른 방법이 아니라는 것입니다.

전문가의 시선에서 판단했을 때 명도해야 하는 상황이라면

신속하게 다른 방법을 찾아 나의 손해를 최소화해야 할 것입니다.

갱신요구권이 없다는 이유로 영업을 중단하면서

그동안 열심히 쌓아온 영업적 가치가 모두 사라진다면

임차인의 경제적 손실은 너무 커지기 때문이죠.

 

오늘은 임차인이 임대차계약 해지통보 받았을 때

확인해야 하는 사항들은 무엇인지?

어떻게 대응해야 하는지? 알아보겠습니다.

 

 

 

계약갱신요구권, 가장 먼저 확인해야 하는 것!

약속된 기간이 종료된 이후에도 

영업을 더 하기 원하는 세입자라면

만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 연장의 의사를 밝혀야 합니다.

상가임대차법에 의해 임차인이 정당하게 재계약을 요구했을 때

거부할 수 있는 적법한 이유가 있는 경우를 제외한다면

건물주는 갱신요청을 거부하지 못합니다.

 

여기서 임대인이 기간 연장을 거부할 수 있는 합당한 이유는

3개월 치 월세 미납, 무단 전대, 임차인으로서의

의무를 현저하게 위반했을 때 등입니다.

 

임차인은 이렇게 재계약을 요구할 수 있는 권리를

최초 임대차가 시작된 날로부터 최대 10년까지 행사할 수 있습니다.

법이 이처럼 영세업자의 영업권을 10년까지 보호하는 이 조항은

2018년 10월 16일 이후에 최초 체결됐거나 갱신된 건에 한해서 적용하고 있으며

이 조건에 해당되지 않는다면 갱신요구권은 최대 5년까지만 주장할 수 있습니다.

 

 

 

더 이상 재계약을 주장할 수 없습니다.

그럼 영업을 시작한지 10년이 넘은 상태에서

임대차계약 해지통보 받았다면 어떻게 해야 될까요?

보통 이런 상황이라면 건물주나 임차인 모두

조건 없이 상가를 반환해야 된다고 생각합니다.

이는 완전하게 맞는 말은 아닙니다.

갱신요구권이 없는 세입자가 명도를 요구받는다면

퇴거해야 하는 것은 맞지만 위에서 살펴봤던

임차인에게 3기 차임 미납 등의 결격사유가 없다면

권리금 회수기회를 법으로 보호받기 때문입니다.

 

내 가게를 인수할 신규임차인을 찾아 양도양수계약을 체결하고

임대인에게 주선한 뒤 건물주와 새로운 사람 간 임대차가 성사된다면

기존 임차인은 권리금을 받게 되는데요,

계약이 끝나기 6개월 전부터 만기 시점까지

이 과정을 법으로 보호받기 때문에

임대인은 합당한 이유 없이 새로운 임차인을 거부하거나

신규계약의 조건으로 과도하게 임대료 인상을

요구하는 등의 방해행위를 해서는 안 됩니다.

이러한 방해로 세입자가 영업을 하면서 쌓아둔

유, 무형의 가치를 회수하기 못하게 된다면

건물주에게 권리금소송을 제기해 배상의 책임을 물게 할 수 있습니다.

 

이를 보면 퇴거를 요구받았을 때

무조건 버티기에 들어가는 것은 올바른 방법이 

아니라는 점을 알 수 있습니다.

만약 재계약을 법적으로 주장하지 못하는 임차인이라면

서둘러서 권리금을 회수하는 등의 조치를 시작해야 하는데,

마냥 명도를 거부하면서 시간을 끌다가

오히려 권리금을 보호받을 수 있는 시기가 지나

빈손으로 상가를 반환하게 될 수 있기 때문입니다.

 

따라서 건물주가 나가라고 하거나 분쟁이 발생했다면

억지로 해결해보려고 하기 전 전문가에게

현실적으로 주장 가능한 권리에 대해 판단받으시기 바랍니다.

 

건물주가 강제집행을 시도합니다.

실제 사건을 만나보려고 합니다.

2015년 11월 경, 서울시 중구 소재 상가에 임차해

음식점 운영을 시작한 K씨는 건물주의 요구에

제소전 화해조서를 체결하게 됐습니다.

하지만 2020년 6월, 임대인 측은

상가가 매매됐다며 퇴거하라는 통보를 해왔고

임차인이 거부의 의사를 밝히자

과거 작성했던 제소전 화해조서가 있다며

강제집행을 진행하겠다는 답변을 내놨습니다.

 

올바른 법률적 대처를 할 수 없었던 사례자는

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

본 사무소의 판단 결과 의뢰인은 재계약 주장이 불가능했습니다.

게다가 화해조서가 있는 상황이라 잘못 대처한다면

즉시 강제집행까지 가능한 상황이었고 신중하게 대응에 들어갑니다.

 

그렇게 건물주에게 대화를 시도해

권리금 회수기회를 보호해달라고 요청했지만

예상했던 대로 임대인은 상가건물 매매를 이유로 거부했습니다.

심지어 임대차계약 해지통보를 지속하다가

제소전 화해조서를 통해 강제집행 신청을 해왔습니다.

 

상가변호사 닷컴은 사건 초반부터 법적인 근거와 증거를 모두 마련해뒀고,

이를 기반해서 강제집행을 정지해달라고 신청하는 동시에

청구이의의 소를 제기하게 됩니다.

2021년 5월 4일, 서울중앙지방법원은

강제집행 정지신청을 인용했고, 본 사무소 측은 

집중력을 잃지 않고 소송을 이어갔습니다.

시간이 지날수록 패소할 것이라는 점을 느낀 건물주는

보상금을 지급하겠다는 의사를 밝혀옵니다.

 

결국 의뢰인인 음식점 임차인 K씨는

임대인에게 권리금에 대한 보상금

1억 500만 원을 지급받으며 분쟁 상황에서 벗어날 수 있었습니다.

 

임대차계약 해지통보 당한 상황이신가요?

상가와 관련된 분쟁은 시간 싸움입니다.

하루라도 빨리 법률 전문가를 찾아

최적의 결과가 나올 수 있는 가능성을 높이시기 바랍니다.