임차인 계약 갱신 청구권, 상가는 무조건 10년이다?

임차인 계약 갱신 청구권, 상가는 무조건 10년이다?

 

 

 

수학 문제를 풀 때를 생각해보겠습니다.

 아무리 수학에 대해 많은 지식이 있다고 하더라도

내가 풀어야 하는 문제에 적용되는 공식을 찾지 못한다면

그 문제에 대한 올바른 답을 찾지 못할 것입니다.

 

상가임대차 분쟁을 겪게 될 때도 마찬가지입니다.

세입자가 상가를 임차해 영업을 하다 보면

예상하지 못하게 해지를 통보받는 등의 일을 겪게 되는데요,

그때 나의 경제적 손실을 줄이기 위해서는

그 상황에서 주장해야 하는 나의 법적인 권리를 정확하게 찾아

상대방의 요구를 방어해야 합니다. 

 

오늘은 상가에서 영업할 때 세입자가 반드시 알아야 하는

임차인 계약 갱신 청구권 주장하는 법에 대해 알아보겠습니다.

이 법은 상가임대차보호법이 영세업자가 최초 영업 시작 당시

많은 금전을 투자했지만 이를 모두 회수하지 못한 상태에서

약정된 임대차기간이 종료됐다는 이유만으로

건물주에게 해지를 통보받아 경제적 손해를

보게 되는 것을 막기 위해 만들어졌습니다.

 

 

 

 

이 권리를 행사하기 위해 임대차가 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이

세입자는 임대인에게 재계약을 요청하면 됩니다.

의사를 전달할 때는 구두로 통보하는 것보다는

웬만하면 내용증명과 같이 확실한 방법을 활용하는 것을 권유드립니다.

 

이렇게 재계약을 할 수 있는 권리는 최초 임대차의 시작 날로부터 10년입니다.

10년까지는 건물주가 특별한 사정이 없는 한

세입자를 내보낼 수 없는 것이죠. 

(3기 차임 미납, 건물의 멸실로 임대차의 목적을 달성하지 못할 때,

법에서 허용하는 3가지의 정당한 재건축 진행 시,

임차인이 건물주와 합의 없이 불법적인 전대차를 체결했을 때 등

상가임대차보호법 제10조에서 규정한

건물주가 정당하게 갱신 요청을 거부할 수 있는

8가지 사유에 해당한다면 건물주는 갱신 거부가 가능하다.)

 

 

 

 

그러나 모든 세입자가 10년 보호법에 해당되는 것은 아니고,

2018년 10월 16일 이후에 처음으로 체결됐거나 재계약된 임대차에만 적용됩니다.

이 법이 2018년 10월 16일에 개정돼,

기존에는 세입자가 영업권을 최대 5년까지만 보장받다가

지금과 같이 10년으로 늘어났기 때문입니다. 

 

만약 10년 동안 영업하다가 임대인에게 해지 통보를 받는다면

안타깝게도 임차인 계약 갱신 청구권 행사가 불가능합니다.

이럴 때는 권리금 회수기회를 주장하는 방법이 있습니다.

점포를 반환하기는 해야 하지만 권리금을 지급받아

그동안 쌓아둔 영업 상 가치를 회수하고 나가는 것입니다.

 

임대차가 끝나기 6개월 전부터 만기 시점까지 법으로 권리금을 보호받는데,

이 기간에 내 점포를 인수할 후속임차인을 구해 임대인에게 주선해야 하며

다음 세입자가 임대인과 신규임대차계약을 체결하게 되면

기존 세입자는 권리금을 지급받을 수 있습니다.

 

만약 보호기간 내 건물주가 합당한 이유 없이 새로운 세입자를 거부하거나

현저히 고액이라고 여겨질 만한 과도한 임대료 증액을 요구하는 등 방해해

양도양수를 할 수 없게 된다면 세입자는 건물주에게 권리금소송을 제기해

발생한 경제적 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

임차인 계약 갱신 청구권 주장에 어려움이 있을 경우

어떻게 대처해야 손해를 줄일 수 있을지 

본 법무법인에서 진행했던 사건을 통해 알려드리겠습니다.

2016년 경부터 인천광역시 소재 상가에서 음식점을 운영하던 세입자 K씨는

건물주에게 갑작스레 재계약을 거부받았고,

권리금 회수 시 양수인이 음식점을 운영하는 것은

불가능하다는 통보를 받으며 큰 위기에 빠지게 됩니다.

 

이에 K씨는 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임해 대응에 나섰습니다.

본 사무소의 검토 결과, 의뢰인은 재계약을 

요구할 수 있는 법적 권리가 불투명한 상황이었고,

최대한 리스크를 줄이고 확실하게 대처하기 위해 권리금에 집중했습니다.

건물주가 정당한 이유 없이 양도양수를 방해하는 것을

추후에 소송까지 갔을 때 입증할 수 있을만한 증거를 수집했고,

지속적으로 K씨의 권리를 고지하며 상대방을 압박했습니다.

그러자 건물주 측은 본인이 법적으로

불리한 위치해 처했다는 것을 느끼고 합의를 요청해왔습니다.

 

그 끝에 의뢰인(세입자 K씨)는 2021년 10월 5일,

건물주에게 권리금 약 2천만 원을 지급받으며 

분쟁 상황을 끝낼 수 있었습니다.

 

이처럼 임차인 계약 갱신 청구권 무조건 주장 가능한 것이 아닙니다.

내가 처한 상황에서 현실적으로 주장 가능한 법적 권리를 찾아

적절한 대응 해야 긍정적인 결과를 얻을 수 있을 것입니다.