임차인 임대인 각자의 권리에 따라

임차인 임대인 각자의 권리에 따라

 

 

 

사람들은 본인의 위치에 따라 행사할 수 있는 권리가 달라집니다.

상가임대차도 역시 마찬가지인데요,

건물주와 세입자는 각각 주장할 수 있는 법적 권리가 다르기 때문에

손해를 보지 않으려면 사전에 파악하고 있어야 합니다. 

 

계약기간, 언제까지 보장해줘야?

 

세를 든 사람과 상가 소유주 간 

제일 자주 분쟁이 발생하는 부분 중 하나입니다.

일반적인 임대차라면 평균 2~3년 정도로 계약기간을 정하게 되는데,

이 기간이 끝나도 세입자는 '계약갱신요구권'을 행사해

영업을 계속할 수 있도록 법으로 보호받습니다.

임대차를 지속하기를 원한다면 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이

건물주에게 갱신의 의사를 밝히면 됩니다. 

보통은 구두로 재계약을 요청하거나 문자메시지 등을 보내는 분들이 많은데,

혹시 추후 법적 분쟁이 발생하는 상황을 고려한다면

내용증명과 같이 확실한 방법을 통해 갱신을 통보하는 것을 권유드립니다.

 

이렇게 재계약을 할 수 있는 권리는

최초 임대차계약 체결 시점으로부터 최대 10년까지 가능합니다.

즉, 건물주는 10년동안은 세입자가 갱신을 요청했을 때

법에서 정한 합당한 이유가 없는 한 거부할 수 없는 것입니다.

 

단, 영업권은 일괄적으로 최대 10년까지 보장되는 것은 아니며,

2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결됐거나 갱신되 임대차만 해당됩니다.

이 조건에 부합하지 않는 경우라면 계약갱신요구권은 최대 5년까지만 행사할 수 있습니다.

계약기간은 임차인 임대인 간 의견 차이가 워낙 많은 부분이기 때문에

정확하게 내가 어떤 법의 적용을 받는지 정확하게 확인하는 게 중요합니다.

 

 

 

갱신거절, 이때 가능하다!

건물주가 무조건 10년까지는 세입자를 내보낼 수 없는 것은 아닙니다.

정당한 사유가 있다면 계약해지가 가능한데요,

상가건물 임대차보호법 제10조에는 이를 가능하게 하는

8가지의 정당한 이유가 나와있습니다.

 

여기서 대표적인 게 바로 3기 차임 연제입니다.

3기 차임이 미납된 상황이라면 건물주는 즉시 계약해지가 가능합니다.

만약 임차인이 3기 미납 후 일부 혹은 전액을 갚았다면 바로 계약을 해지할 수는 없지만 

과거 3기 연체가 있었다는 사실을 가지고도 갱신 거절이 가능합니다. 

 

이외에도 법에서 허용하는 3가지의 정당한 재건축 진행 시,

세입자가 건물주의 동의 없이 제3자에게 상가의 일부 혹은 전체를 전대했을 때,

건물이 멸실돼 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우 등이라면

소유주는 세입자를 내보낼 수 있으며,

동시에 권리금 회수기회 역시 보호해주지 않아도 됩니다.

 

 

권리금, 어떻게 주장할까?

 

하지만 위에서 언급된 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면

세입자는 계약 종료 6개월 전부터 만기 시점까지 권리금 회수기회를 보호받습니다.

임대차기간을 10년 넘게 지속해 계약갱신요구권이 없는 세입자도

3기 차임 미납 등의 귀책사유만 없다면 권리금 보호가 가능합니다.

권리금을 받으려면 후속 세입자를 구해 양도양수계약에 합의한 후

건물주에게 주선해 새로운 세입자가 되려는 자와 건물주 간

신규임대차계약이 성사되는 과정을 거쳐야 합니다.

 

이때 건물주가 특별한 이유 없이 다음 세입자를 받아주지 않거나

과도하게 임대료 인상을 요구해 권리금계약이 파기된다면

세입자는 소유주에게 권리금 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

세입자 Y씨, 권리금 1억 1천만 원 회수!

임차인 임대인 사이에 권리금을 두고 분쟁이

발생하는 것은 우리 주변에서 매우 자주 볼 수 있는데요,

서울 강남구 소재 상가에서 음식점을 운영하던 Y씨 역시 이런 일을 겪게됐습니다.

어느날 재건축을 이유로 건물주에게 계약해지를 통보받았고,

Y씨가 영업을 지속하겠다고 강하게 반발하자

상대방은 Y씨가 무단 전대를 했다며 사실과 다른 이유를 추가해 명도를 압박했습니다.

 

도저히 해결의 실마리를 찾지 못하자 세입자 Y씨는

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

본 사무소는 건물주가 주장하는 무단 전대는 사실과 다르며

의뢰인에게 특별한 귀책 사유가 없다고 판단,

명도를 방어하고 권리금을 주장하기 위한 법적 절차를 밟아나갔습니다.

 

 

 

 

권리금 회수 의사를 밝히자 상대방은 재건축을 재차 언급하며 거절했고,

모든 방해 행위를 수집해 본 법무법인은 건물주를 압박했습니다.

그러자 건물주는 직접 권리금을 지급하겠다며 합의를 요청해옵니다.

 

치열한 협상 끝에 의뢰인(세입자 Y씨는)

2021년 9월 18일, 건물주에게 권리금 1억 1천만 원을 지급받고

원상회복까지 면제받으며 성공적으로 분쟁을 마무리짓게 되었습니다.

 

이처럼 임차인 임대인 분쟁이 발생했다면

상가 임대차 전문가의 조력을 받아 최적화된 전략을 찾으시기 바랍니다.