상가임대차보호법 임대료인상 어디까지 가능할까요?

상가임대차보호법 임대료인상 어디까지 가능할까요?

 

 

 

건물주가 월세를 올리려고 할 때

최대 5%를 초과해서 증액할 수 없다는 것은 

대부분의 임차인이라면 숙지하고 계실 것입니다.

하지만 이 법이 모든 임차인들에게 적용되는 게 아니라는 점은 

많은 분들이 간과하고 있습니다. 

 

만약 차임 증액을 최대 5%로 제한하는 조항의 적용을 받을 수 없는 임차인이

건물주에게 이를 넘겨 월세를 올려달라고 요구받았을 때

권리가 없지만 무작정 5% 제한이 있다고 거부하는 것은 옳은 대응 방법이 아니겠죠.

무리한 요구를 받았을 때 권리를 제대로 확인하고

이를 기반해서 대처하는 게 그 무엇보다 중요합니다.

 

 

5% 제한, 누구나?

그렇다면 상가임대차보호법 임대료인상 5% 제한은 누가 해당되는 것일까요?

우선 이를 확인하려면 환산보증금을 따져봐야 합니다.

보증금+(월세x100)을 한 뒤 임차하고 있는 건물의

환산보증금 범위를 비교한다면 초과 상가인지 아닌지 확인이 가능합니다.

여기서 환산보증금 범위 내 점포만 5% 제한의 적용을 받을 수 있습니다.  

 

또한 하나의 조건이 더 있습니다. 임차인이

계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상태에 있어야 합니다. 

현행법에 따라 2018년 10월 16일 이후 

최초로 체결돼거나 갱신된 계약은 최장 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있고,

그 외의 임대차는 5년까지 재계약이 가능합니다.

즉, 정리하자면 월세를 최대 5%까지만 올릴 수 있는 이 법의 적용을 받으려면

임차인이 환산보증금을 초과하지 않는 곳에 임차하고 있어야 하며

계약갱신요구권 주장이 가능해야 합니다. 

 

 

 

 

환산보증금 초과 상가입니다! 

여기서부터 중요합니다. 환산보증금 범위 밖의 점포라면

상가임대차보호법 임대료인상 시 5% 제한이 없습니다.

 다만, 건물주가 원하는만큼 증액할 수 있는 것은 아닙니다.

상가임대차법 제10조의2에 따라 건물에 대한 조세, 공과금,

주변 점포들의 시세, 경제상황의 변화 등을 고려해서

건물주는 적정선에서 차임을 올려야 하며 

임차인이 거부한다고 해서 증액을 강제할 수 있는 것이 아닙니다.

 

만약 당사자 간 도저히 차임에 대한 합의가 이루어지지 않는다면

소송을 제기해 법원에서 적정선의 차임을 확인받아야 합니다.

 

권리금 회수를 생각한다면!

간혹 세입자가 계약갱신요구권이 없는 것에 맞춰

건물주에게 과도하게 차임 증액을 요구받는 경우가 발생합니다.

이럴 때는 임대인이 올려달라고 하는 만큼 올려주지 못하면 점포를 반환해야 합니다.

영업을 계속해야 하니까 어쩔 수 없이 차임을 올려주는 임차인들이 많은데요,

이런 경우 이미 보증금, 월세가 과도하게 높아져

추후 권리금 회수 시 이 조건을 수용할 신규임차인을

찾기가 매우 어려워지니 반드시 신중한 접근이 필요하겠습니다.

 

 

 

상가임대차보호법 임대료인상 문제 생긴다면

이런 과정을 통해 해결하게 됩니다.

상가변호사 닷컴에서 진행한 임차인 K씨의 사건인데요,

K씨는 2017년 12월부터 서울 양천구에서 학원을 운영하다

건물주에게 영업 시작 2년 만에 월세의 30%를 올려달라는 요구를 받게 됩니다.

이를 거절하자 건물주는 명도를 요구하더니 

K씨가 영업을 계속하자 얼마 뒤 건물인도 청구의 소를 제기해왔습니다.

 

 사건의 대리를 맡은 본 법무법인은 

건물주가 요구하는 차임 증액의 부당함을 꼬집으면서

동시에 의뢰인이 권리금을 지급받을 수 있도록 대리했습니다.

그러자 상대방은 점점 본인의 주장이 무리하다는 것을 느꼈고,

신규임차인과의 계약을 결국 체결했습니다.

 

 

 

 

결국 2021년 11월 26일, 임차인 K씨는 

4,500만 원 회수에 성공했고, 건물주는 소를 취하하며

사건은 성공적으로 해결됐습니다.

 

이처럼 상가임대차보호법 임대료인상 

난감한 상황에 처해있다면 상황에 맞는 방안을 찾아 대응하시기 바랍니다.