상가임대차보호법 계약갱신요구권 행사 가능한 기간은?

상가임대차보호법 계약갱신요구권 행사 가능한 기간은?

 

 

 

점포를 빌려 영업하는 임차인이 기간이 끝난 후에도 영업을 지속하기 희망한다면

만기 6개월 전부터 1개월 전 사이 건물주에게 재계약을 요청하면 됩니다.

이때 이 요청을 거절할 수 있는 적법한 이유가 있는 것이 아니라면

임대인은 세입자의 갱신 요구를 받아들여야 합니다.

임차인을 보호하는 이 법은 이렇게 갱신할 수 있는 권리를

최초 임대차의 시작일로부터 10년까지 보장하고 있습니다.

 

그런데 이 법이 논란이 되는 것은

10년 보호법이 모든 세입자에게 적용되지 않기 때문입니다. 

그러려면 이 조항이 갱신된 시점을 알아야 합니다.

원래 기존에는 임차인이 영업권을 10년 보장받는 것이 아니었습니다.

최장 5년까지만 상가임대차보호법 계약갱신요구권 주장할 수 있었는데,

2018년 10월 16일 이 법이 개정되면서 5년에서 10년으로 기간이 늘어났습니다.

 

그런데 법이 개정되면서 적용 대상을 규정하는 부칙이 함께 발표됐고,

이로 인해 10년 보호법의 적용을 받으려면

"2018년 10월 16일 이후 최초 체결됐거나 갱신된 임대차"라는

부칙이 정한 조건에 부합해야 합니다.

 

여기에 해당되지 않는, 예를 들어

2017년 6월에 한번에 5년으로 하는 임대차를 체결했다면

2022년 1월 4일 기준으로 이 임대차의 임차인은

재계약 요구를 더이상할 수 없습니다.

법이 바뀐 이후에 최초로 체결된 것도 아니고

재계약된 임대차도 아니기 때문입니다.

 

 

 

 

건물주에게 계약해지를 통보받은 임차인이라면

가장 먼저 따져야 하는 것이 상가임대차보호법 계약갱신요구권인데,

모든 임차인이 10년까지 임대차를 보장받을 수 있는 게 아닙니다.

이러한 점들을 모른다면 잘못된 주장을 펼쳐놓을 수밖에 없습니다.

 

만약 명도를 요구받았을 때 이를 방어할 수 있는 권리가 없다면

신속하게 권리금 회수를 준비하는 등 다른 방안을 찾아야 하는데,

권리금도 계약 종료 6개월 전부터 만기 시점까지만 보호받기 때문에

임대차가 이미 종료된 후 주장에 들어가거나

매우 임박해 절차를 밟는다면 긍정적인 결과를 기대하기란 어려울 것입니다.

 

 

 

지금부터 만나볼 임차인 L씨의 사건을 통해

상가임대차보호법 계약갱신요구권 보유 유무에 따라

어떻게 대응해야 하는지 알아보겠습니다.

 경상남도에서 세차장을 운영하던 임차인 L씨는

재계약을 법적으로 주장할 수 없는 상황에서 

임대인에게 갱신을 원한다면 월차임을 200만 원 인상해달라는 통보를 받게 됩니다.

 

월세를 최대 5%까지만 올릴 수 있는 이 법은

법적으로 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 임차인에게만 해당되고,

그렇지 않은 사람들에게는 적용되지 않기 때문에

사례자 L씨는 건물주의 증액 요구를 거부할 수도 없었습니다.

 

손을 쓸 수 없었던 L씨는 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

과도하게 인상된 임대료로 재계약을 하는 것보다

권리금을 회수하는 게 더 적합하다고 판단한 본 법무법인은

관련된 절차를 밟아나가기 시작했습니다.

 

 

 

 

예상한 대로 건물주는 신규임차인에게도

과도하게 고액의 임대료를 요구했습니다.

(권리금 회수기회 보호조항에 따르면

건물주가 신규임대차의 조건으로 현저히 고액의 임대료를 요구하는 행위는

방해로 규정되며, 이러한 행위로 권리금계약이 파기된다면

건물주는 임차인의 손해를 배상해야 한다.)

 

권리금 회수에 협조하며 소송의 가능성까지 암시하자

임대인은 합의의 손길을 내밀었습니다.

 

그렇게 최종적으로 상가임대차보호법 계약갱신요구권 없었던 임차인 L씨는

건물주와 소액의 임대료만 증액하면서 2년의 재계약을 체결할 수 있었습니다.

동시에 2018.10.16 이후 갱신됐기 때문에 

의뢰인은 10년 보호법의 적용까지 받을 수 있게 됐습니다.