권리 시설 양도양수 계약서 단계부터 철저히!

임대인으로부터 갑작스럽게 계약 해지 통보를 받게 된다면 내 권리에 대해 따져보셔야 합니다. 임차인은 계약갱신요구권, 권리금회수 기회 보호 등에 대한 보호를 받고 있는데요. 계약갱신요구권의 경우 10년 간 주장할 수 있습니다. 하지만 해당 법이 18년 10월 16일 5년에서 10년으로 개정된 것이기 때문에 내가 갱신을 행사할 수 있는 상태인지 따져보셔야 합니다.

 

 

만일 더 이상 계약갱신권을 행사할 수 없는 상황이라면 임대인의 해지 통보를 받아들일 수 밖에 없습니다. 대신 영업하며 쌓은 영업 가치를 회수하고 나가시면 되는데요. 만기 6개월 전부터 만기 때까지 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 임대인은 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.

 

정당한 사유로는 무단 전대, 월세 3기 연체 등이 있는데요. 특히 차임 3기 연체의 경우에는 즉시 임대차 해지 사유가 되기 때문에 주의하셔야 합니다. 만약 3개월 연체분을 다 갚았다고 하더라도 이러한 사실, 이력만 있어도 임차인은 계약갱신요구권 또는 권리금 보호를 받지 못하게 됩니다.

 

여기서 말하는 3기란 3개월 치 금액에 달하는 것이라고 보시면 되는데요. 연속성과는 무관하며 어느 한 시점에서 연체 금액을 확인했을 때 총 3개월 분에 해당하는 금액이 밀려있다는 뜻이라고 생각하시면 됩니다.

 

 

임대인이 정당한 사유 없이 방해하게 된다면 임차인은 임대인 상대로 손해배상 청구가 가능합니다. 방해 행위로는 크게 세 가지를 들 수 있는데요. 첫 번째, 재건축 사유 입니다. 리모델링 사유가 적법하다는 판단을 받기 위해선 법에 규정된 예외 사항에 해당되어야 합니다. 따라서 예외 상황이 아닌 경우라면 적법하지 않은 사유가 되시는 것 입니다.

 

두 번째는 직접 사용의 이유 인데요. 만약 임대인이 직접 상가를 사용할 예정이라면 임차인과 권리금 계약을 체결하는 등의 보호를 해주셔야 합니다. 만일 막무가내로 내보내려고 하신다면 방해 행위에 해당하는 것이죠. 마지막으로는 임대료 요구 인데요. 물론 '현저히 고액'의 조건을 요구하는 경우 방해 행위에 해당하지만 법 규정 상 정해둔 기준이 없기 때문에 이를 입증하기 위한 준비를 철저히 하셔야 합니다.

 

손해배상 청구를 하게 된다고 하더라도 아무런 준비 없이 소송을 제기할 수는 없습니다. 권리금 소송의 경우 방해 행위뿐만 아니라 임차인의 의무를 다한 점 등등 준비해야 할 부분이 많기 때문입니다. 따라서 분쟁이 예상되는 경우라면 새로운 사람을 구해 권리금 계약서를 체결하시는 단계부터 철저히 하셔야 합니다.

 

 

권리금 계약서를 쓰시려면 국토교통부에서 제공하는 표준계약서를 사용하셔도 되는데요. 분쟁을 앞두고 있는 상황이라면 추가적으로 양도인은 신규 임대차 계약이 체결되기 위해 노력을 다할 것이지만 만약 임대인과 조건이 맞지 않아 결과적으로 권리금 계약이 파기되는 경우 계약금만 돌려달라는 내용을 추가하시는 것도 좋습니다.

 

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상가변호사닷컴 | 업무사례

 

실제로 상가임대차보호법이 임차인을 보호하는 방향으로 많이 개정됐지만 여전히 권리금소송에서 임차인 패소 결과가 나오고 있는데요. 그 이유는 제대로 된 준비를 거치지 않았기 때문입니다. 분쟁을 앞두고 있는 상황이라면 법률 전문가를 통해 상황에 대한 판단과 대응 방법을 자문 받아보시길 바랍니다.