상가 임대차보호법 5년 내 상가는?

상가임대차보호법 계약갱신요구권이 10년으로 개정된지 1년이 훌쩍 넘었지만 여전히 자신의 상가가 몇 년의 적용을 받는지 모르고 계신 분들이 존재합니다.

 

 

2018년 10월 16일, 기존 5년의 보호를 받던 임대기간이 10년으로 늘어나면서 많은 임차인 분들이 더 오랫동안 안정적으로 장사를 할 수 있게 됐습니다. 하지만 모든 세입자게게 적용되는 부분은 아닙니다.

 

갱신된 이후 최초로 체결된 계약이거나 갱신된 계약은 소급적용을 받는다고 볼 수 있습니다. 최초로 체결한 계약 날짜부터 10년의 보호를 받기 때문에 이미 10년이 넘게 장사한 분들은 당연히 적용이 되지 않습니다.

 

 

예를 들어 설명드려보겠습니다.

임차인 A는 2015년 2월, 4년 계약을 체결했습니다. 이후 2019년 2월, 1년을 재계약 했는데요. 만기 2개월을 앞두고 건물주로부터 해지통보를 받았습니다. A는 10년의 계약갱신요구권을 주장할 수 있을까요?

 

임차인 B는 2015년 2월, 5년 계약을 한 번에 체결했습니다. 계약을 이어오고 있던 중, 만기 2개월을 앞둔 시점에서 해지통보를 받았는데요. 더 이상 갱신을 주장할 수 없는 것일까요?

 

답은 A는 10년 보호, B는 5년 보호 입니다. 계약을 체결한 날짜는 같은데 결과가 다른 이유는 바로 갱신된 날짜에 따라 달라진다는 것 보이시나요? A는 18년 10월 16일 이후 재계약이 됐기 때문에 신법의 적용을 받을 수 있었던 것입니다.

 

 

계약이 재계약 때마다 계약서를 꼬박꼬박 써왔다면 만료일, 갱신일이 정확할 텐데요. 사실 상호 간 암묵적으로 이어온 계약도 종종 존재하기 때문에 더 헷갈리실 수 있습니다.

 

이를 묵시적 갱신이라고 하는데요. 상임법 상 묵시적 갱신의 경우 1년씩 갱신되는 것으로 볼 수 있지만 환산보증금 초과 상가일 경우 다르게 적용을 받습니다. 기약없이 연장된 계약이라고 보는데요. 이 때는 건물주도 해지통보를 할 수 있으며 6개월 뒤에 효력이 발생합니다.

 

환산보증금 초과 상가인지 아닌지는 계산을 해보셔야 하는데요. (월세*100)+보증금을 한 값이 자신의 상가가 위치한 지역의 기준을 넘어서는지 넘어서지 않는지 보셔야 합니다. 또한 계약을 몇 년도에 체결하셨는지에 따라서도 기준이 달라지기 때문에 정확한 판단이 안되신다면 유선 상으로 안내를 도와드리겠습니다.

 

 

모든 과정을 통해 따져봤을 때 더 이상 계약갱신요구권이 없는 상태라면 건물주의 해지요구를 따르셔야 할 텐데요. 이 때 자신이 수 년 간 장사를 하면서 쌓은 권리금을 회수하고 나오시면 됩니다.

 

만기 6개월 전부터 만기 시까지 새로운 사람으로부터 권리금을 받는 것을 건물주는 정당한 사유 없이 방해할 수 없는데요. 만약 건물주의 방해로 손해가 발생한다면 이를 근거로 손해배상 청구가 가능합니다.

 

건물주의 방해로 인해 손해배상 소송이 진행되는 경우라고 하더라도 건물주에게 신규임차인을 주선하는 것이 제대로 됐는지 등 재판부에서도 판단하는게 다양하기 때문에 임차인이 패소하는 상황이 발생하곤 하는데요. 법률전문가를 통해 권리금 회수 절차에 문제가 없도록 준비하는 등 적절한 대응이 필요합니다.