상가 임대차보호법 계약갱신요구권 없으면 보호 못 받나

상가 임대차보호법 계약갱신요구권 없으면 보호 못 받나

 

 

11년째 안정적으로 장사를 이어오고 있던 중 갑자기 건물주가 나갈 것을 강요한다면 어떻게 해야 할까요. 자신을 보호하고 있는 권리가 무엇이 있고 어떻게 적용되는지 미리 알고 있어야 대응할 수 있습니다.

 

 

 

 

상가 임대차보호법 계약갱신요구권이란?

 

임대인은 임대차기간 만료 6개월에서 1개월 전에 세입자가 재계약을 요구하면 거절할 수 없습니다. 단 정당한 사유가 있다면 예외입니다.

 

개정된 법안에 따라 2018년 10월 16일 이후 신규임대차 계약을 체결했거나 갱신되었다면 최초 임대차기간 포함해 10년 간 계약갱신요구권을 보장받습니다.

 

 

 

 

 

건물주가 상가 임대차보호법 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유는?

 

 

3기의 차임액에 해당하는 금액의 월세를 연체한 사실이 있거나 거짓 혹은 부정적인 방법으로 임차했을 때, 그리고 서로 합의하에 상당한 보상을 받은 경우가 해당됩니다.

 

또 임대인 동의 없이 전대하거나 과실 또는 고의로 상가 건물을 파손, 목적 건물이 멸실되어 임대차 목적을 달성 하지 못할 때 또한 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

 

그리고 건물을 허물고 다시 짓는 경우, 10년을 보호하지 못할 수도 있겠죠? 법은 이를 굉장히 엄격하게 해석합니다. 건물주가 공사시기를 사전에 자세하게 공지한 뒤 그 계획에 맞게 재건축을 하는 경우, 안전사고의 우려, 다른 법령 때문에 철거해야 하는 경우 단 세 가지 입니다.

 

이외에도 임차인으로서 의무를 위반하거나 계속하기 어려운 사유가 있을 때 재계약 요구를 거부할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

하지만 이미 10년이 넘어버려 재계약이 보장되지 않는 상황이라면, 어떤 권리도 보호를 받지 못한 채 이대로 쫓겨날까 두려울 텐데요.

 

 

상가 임대차보호법 계약갱신요구권 없어도 보호 받을 수 있는 권리 있습니다.

 

 

임대차기간이 지나도 자영업자는 자신의 권리금을 회수할 수 있는 권리가 있습니다. 희망 없는 재계약을 부탁하는 것보다 만료 6개월에서 종료 시점 전까지 신규임차인을 빠르게 주선해 자신의 영업적 가치를 챙기는 편이 더 나을 수 있기에 전문 검토를 받아서 나에게 가장 유리한 상황을 계획해야 합니다.

 

 

 

 

 

실제로, 2013년 9월부터 경기도 부천 시에서 한의원을 운영하던 임차인 N씨는 2018년 9월 계약 종료일을 한 달도 남기지 않은 시기에 ‘계약 연장 의사가 없으니 해당 상가건물을 원상복구한 뒤 명도 하라’고 통보받습니다.

 

 

갱신요구권이 소멸된 N씨는 임대인이 계약 연장을 거부해도 받아들일 수밖에 없는 상황이었습니다.

 

 

결국 의뢰인은 상가변호사 닷컴과 함께 양수인을 찾아 권리금계약을 진행했으나 건물주는 재차 계약을 할 수 없다고 밝히며 ‘건물명도소송’을 제기했고, 신규임차인이 임대차를 포기할 수밖에 없게 되어 N씨도 권리금을 받을 길이 사라졌습니다.

 

임차인 N씨 또한 손해를 입은 부분을 정리해서 건물주를 상대로 권리금소송을 제기합니다.

 

 

 

 

2019년 10월 18일, 인천지방법원 부천지원은 임차인 N씨에게 권리금 손해배상액 1억 5,300만 원을 지급하라고 판결했습니다.

 

 

‘임차인과 새로 들어올 세입자 사이에 유효한 권리금계약이 체결되었고, 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되지 않는 경우에도 권리금 보호 규정이 적용되므로 손해배상 책임이 있다.’

 

 

http://sanggalawyer.com/?p=27747

상가변호사닷컴 | [부천-한의원 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2019.10.18. 승소판결 (1억5,300만원

 

 

실제 사례와 함께 상가임대차보호법 계약갱신요구권에 대해 알아봤는데요. 자신이 요구할 수 있는 권리가 소멸했을 때 다음 방안까지 물색해 놓는 것 또한 필요합니다. 내 것을 챙기지 못하는 일이 발생하지 않도록 법률 전문가에게 의뢰하는 것이 좋습니다.