임대인 임차인 분쟁, 어떻게 해결해야 할까?

임대인 임차인 분쟁, 어떻게 해결해야 할까?

 

 

 

우리는 살아가면서 피치 못하게 타인과 

갈등을 겪게 되는 상황을 마주하게 됩니다.

각자의 이해관계가 다르고 모든 사람이 나와 생각이 같을 수 없기에

다툼은 어쩔 수 없이 일어나게 되는데요,

당사자 간 해결이 가능한 문제라면 좋겠지만

법적인 행위나 금전을 두고 싸움이 생기는 경우라면

감정보다는 이성적으로 판단하고 분쟁을 해결해야 합니다.

 

본 글에서는 건물주와 세입자 간 분쟁이 생겼을 때

상가임대차보호법을 기반해 어떻게 해결해야 하는지 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

10년 보호법의 적용을 받으려면?

 

영세업자가 최초 약속된 임대차가 끝난 후에도 영업을 계속하기 원한다면 

계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에

건물주에게 갱신을 요청해야 합니다.

 

세입자는 처음 임대차를 시작한 날로부터

최대 10년까지 계약갱신을 요청할 수 있도록 법으로 보호받는데요,

하지만 이 조항은 2018.10.16 개정됐는데,

법이 바뀐 이후 최초로 체결됐거나 재계약된 임대차에 한해서만 적용됩니다.

이 조건에 해당되지 않는 즉, 2018년 10월 16일 전 체결됐고,

이 시점 이후 갱신되지 않은 계약에 대해서는

개정 전 법에 따라 최대 5년까지 영업권을 보장받습니다.

 

만약 임대차가 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 기간에

소유주 측에서도 재계약을 거부하거나

조건을 변경한다는 의사를 밝히지 않았고,

세입자 역시 그러해 임대인 임차인 모두 이 시기에 

앞으로의 계약에 대해 논의가 없었다면 임대차는 묵시적으로 연장됩니다.

보증금+(월세*100)을 하면 환산보증금을 구할 수 있는데,

본인이 세를 들고 있는 건물이 위치한 지역의 범위와 비교했을 때

환산보증금 범위를 넘지 않는 곳이 자동 갱신된다면

기간은 1년 늘어나는 것으로 여겨지게 됩니다.

 

만약 환산보증금을 초과하는 곳의 경우

계약이 종료된 후 상당한 시간이 지나지 않았을 때

건물주가 해지를 통보하는 등 이의를 제기하지 않으면

임대차는 묵시적으로 연장되며 기간의 정함이 없이 늘어나게 됩니다.

 

그러나 상가주는 언제나 세입자의 갱신 요청을 받아들여야 하는 것은 아닌데요,

세를 든 사람이 3개월 치 월세를 연체했거나 불법 전대를 했을 때,

당사자 간 합의를 통해 건물주가 상당한 보상을 제공한 경우 등

상가임대차법 제10조에서 규정한 건물주가

재계약을 정당하게 거절할 수 있는 이유 8가지 중에

해당되는 사항이 있다면 소유주는 영세업자를 내보낼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

권리금 회수기회 무조건 보호받는다?

 

임대인 임차인 간 발생하는 분쟁 중

권리금을 두고 생기는 다툼은 매우 높은 비율을 차지합니다.

세입자는 계약이 종료되기 6개월 전부터 만기 되는 날까지

그동안 영업을 하며 쌓아둔 가치에 대한 금전적 보상을

다음 세입자에게 받는 과정을 법으로 보호받는데요,

건물주가 합당한 이유 없이 새로운 사람과의 계약을 

체결해주지 않는 등의 방해 행위를 해 영세업자에게 경제적 손해가 발생한다면

세입자는 상가주에게 권리금소송을 제기할 수 있습니다.

 

 하지만 위에서 나열된 3기 임대료 미납 등 

영세업자에게 법에서 규정된 귀책사유가 있는 경우라면

권리금을 지급받는 과정을 보호받지 못합니다.

또한 양도양수를 실패했다고 해서 아무런 준비 없이 

소송을 제기한다면 승소할 가능성은 매우 낮습니다.

 

전문가에게 검토를 받는 과정을 통해

전략을 세우고 증거를 수집하는 등 체계적인 준비가 

기반돼야 한다는 점을 반드시 기억하시기 바랍니다.

 

 

 

약국 세입자 P씨, 명도소송 제기당했지만 보상금을 받은 사연은?

 

경기도 수원 소재 상가에서 2015년 4월부터

약국을 운영하던 사례자 P씨는

2019년, 건물주에게 갑작스레 퇴거를 요구받았습니다.

이유는 해당 건물이 매매돼 소유주가 변경된다는 것이었습니다.

게다가 임대차계약기간은 남은 상황이었고,

아무런 보상도 받지 못한 채 쫓겨나게 된 사례자는

권리를 찾고 피해를 줄이기 위해 

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

 

본 사무소는 그동안 수많은 임대차 분쟁을 다룬 노하우를 기반으로 전략을 세운 후

건물주 측에 계약종료는 정당하지 않다는 입장을 논리적으로 전달했습니다.

얼마 후 상대방은 의뢰인에게 명도소송을 제기해왔습니다.

 

하지만 그 이후에도 수차례 내용증명을 통해

입장을 확실하게 밝히며 세입자 P씨를 조력했습니다.

 

그 결과 수원지방법원은 해당 건물인도 청구소송에서

2021년 2월 17일, 조정을 통해 건물주는 의뢰인에게

8,265만 원을 배상하라고 판결했습니다.

 

 

 

 

불합리하게 해지를 통보받은 즉시

상가변호사 닷컴의 조력을 받은 세입자 P씨는

결과적으로 상대방에게 손해에 대한 배상을 받고

유리하게 분쟁을 마무리지을 수 있게 됐습니다.

 

이처럼 임대인 임차인 다툼이 생겼다면 

 초기 과정에 설정하는 방향이 매우 중요합니다.

객관적으로 나에게 권리가 있는지 법률가에게 판단받고

올바른 전략을 세워 원하는 결과를 얻으시기 바랍니다.