임대료 연체시 더 큰 피해를 막으려면

임대료 연체시 더 큰 피해를 막으려면

 

 

 

임대인의 상가 매수 목적은 직접 사용하기 위해,

리모델링이나 재건축을 해 시세차익을 얻기 위해서 등 여러가지가 있지만

제일 기본적인 것은 월세를 통해 수익을 얻는 것 입니다.

그러면 매 달 받게 되는 차임을 활용할 계획을 세우게 되는데요,

그런데 임차인이 약속된 월세를 제대로 지급하지 않으면 어떻게 될까요?

임대인은 예상했던 수익을 거둬들일 수 없게 되며 손해를 보게 될 것입니다.

 

하지만 많은 분들은 보증금이 있으니 밀린 월차임을 공제하면 

별다른 손해를 보지 않을 것이라고 생각하고 계십니다.

그러나 이는 그렇게 간단한 문제가 아닙니다.

안일하게 생각했다가 추후 매우 큰 경제적 손실로 

다가올 수 있기 때문에 상황에 맞게 내가 취할 수 있는 조치를 알아둬야 합니다.

 

상가임대차보호법에 의해 건물주는 마음대로

계약을 해지할 수 없고 월세를 올릴 수 없는 등 제약이 있지만

임대료 연체시 임대차를 종료할 수 있습니다.

하지만 한 달 치 차임을 받지 못했다고 해서 

즉시 명도시킬 수 있는 것이 아니기 때문에

정확하게 법을 이해하고 있어야 하겠습니다.

 

 

 

3개월 치 월세 미납이 발생했다면? 

우선 상가건물 임대차보호법 제10조에는

임차인이 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에

재계약을 요청하는 경우 합당한 이유가 없다면

임대인은 갱신을 거부할 수 없다고 규정돼있는데요,

다만 예외 사항을 정해 건물주가 합당하게 임대차를

이어가지 않아도 되는 경우를 정해두었습니다.

 

여기서 대표적인 것이 3기 차임 미납 상황입니다.

여기서 3기란 3개월 치를 의미합니다.

예를 들어 월차임이 100만 원이라고 할 때 세입자가 300만 원을 밀리면

임대인은 계약해지를 통보하고 상가를 반환받을 수 있습니다.

 

또한 해지를 언제 통고했는지에 따라 임대차가 종료되는 시기가 달라집니다.

월세가 밀린 금액이 3기에 해당하자마자 건물주가

명도를 요구한다면 즉시 계약을 종료시킬 수 있습니다.

하지만 3개월 치 차임이 미납됐지만 임대인이 종료 의사를 밝히기 전

임차인 측에서 소정의 금액이라도 갚아 3기 연체 상태가 해소됐다면

상가주는 바로 임차인을 퇴거시킬 수 없지만 

추후 갱신 요청을 정당하게 거부할 수 있습니다.

게다가 3개월 치 차임을 미납한 임차인은 권리금 회수 또한 보호받을 수 없습니다.

 

 그런데 중요하게 따져봐야 할 것이 있습니다.

바로 코로나19 사태로 피해본 영세업자들을 위해

2020년 9월29일부터 6개월 동안 미납된 차임은

계약해지 사유로 보지 않는 임시 특례가 시행됐었습니다.

따라서 월세 미납으로 명도를 고려하고 계신 분들이라면

임시특례 기간 안에 미납이 발생한 것이 아닌지 

전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.

 

 

실제로 월세를 못 받게 된 건물주라면?

 

보통의 상가 계약은 보증금과 월세로 이루어지기 때문에

밀린 차임은 보증금에서 공제됩니다.

하지만 임차인의 임대료 연체시 상황이 심각해져

보증금이 모두 사라지게 됐다면 어떻게 될까요?

임차인에게 내지 못한 월세를 지급하라고 소송 등을 제기해야 할뿐만 아니라

추가적인 조치를 취해야 할 수 있습니다.

이렇게 된다면 건물주는 상가를 돌려받지 못하는 동시에 경제적 손실까지 보게 됩니다.

 

이러한 상황에 처하기 전 신속하게 해결 방안을 찾아

더욱 큰 손해를 입기 전 문제 상황을 풀어나가는 것이 중요합니다.

 

지금부터 만나볼 건물주 O씨 역시 비슷한 상황에 처해있었습니다.

서울 송파구에 위치한 상가를 2016년 분양받게 된 사례자는

시행사 측으로부터 임차인을 구하지 못한다고 해도 

그 손해를 모두 책임져주겠다는 약속을 받았습니다.

그런데 실제로 세입자는 구해지지 않았고 

시행사는 임차인의 자격으로 사례자와 임대차계약을 체결하게 됩니다.

 

 

 

 

하지만 임차인 측은 차임을 내지 않았고

심지어 연락까지 두절돼 O씨는 큰 손해를 보게 됩니다.

도저히 지켜만 볼 수 없었던 사례자는 상가변호사 닷컴의 조력을 받아

법적은 조치를 취하게 됐습니다.

 

본 사무소는 의뢰인이 하루빨리 

받지 못한 월세를 지급받고 분쟁 상황에서

벗어날 수 있도록 철저하게 준비를 끝낸 뒤

2019년 5월 경 임차인에게 연체차임 청구의 소를 제기했습니다.

 

준비 과정에서 한치의 법리 오해 없이 대응한 끝에

서울동부지방법원은 2020년 7월 2일,

의뢰인 O씨의 전부승소 판결과 동시에

임차인은 약 2억 1천만 원을 배상하라고 덧붙였습니다.

 

임대료 연체시 두고본다면 문제는 악화될 뿐입니다.

이 사건의 건물주 O씨처럼 신속하게 전문가의 도움을 받아

나의 손해를 줄이시기 바랍니다.