명도소송 절차 정확하게 알고 진행하자!

명도소송 절차 정확하게 알고 진행하자!

 

 

 

여러가지 이유로 임차인을 내보내고 싶은 건물주들이 많으실 것입니다.

그러나 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 보호받아

소유주는 세입자를 아무때나 내쫓을 수 없습니다.

그런데 무조건 상가임대차법이 임차인의 권리만 보호하는 것은 아닙니다.

의무를 다 하지 않으며 임대인의 권리를 침해하는 임차인은

재계약을 주장할 수 없으며 권리금 회수 또한 보호받지 못합니다.

 

하지만 혼자 예단해서 계약해지가 가능하다고 판단한 후

별다른 검토 과정을 거치지 않고 잘못 통보하다가

오히려 임차인에게 손해배상 청구소송을 제기당하는 분들도 많습니다.

상가임대차법이 영세업자의 권익을 보호하고 있기 때문에

건물주가 잘못 대응한다면 고액의 배상 책임을 

지게 될 수 있으니 신중하게 판단해야 합니다.

또한 아무리 명확하게 계약해지의 사유가 있다고 하더라도

마음대로 건물주가 임차인의 영업장에 들어가

집기류나 가구 등을 강제로 옮기거나 제거하는 등의 행위는 절대 하면 안 됩니다.

 

본 글에서는 명도소송 절차 통해 임차인을 내보내려고 하는 임대인이

어떤 점을 조심해야 하며 거쳐야 하는 과정 등에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

이럴 때 계약해지 가능하다.

 

상가임대차보호법 제10조에는 임차인이

만기 6개월 전부터 1개월 전 사이 갱신을 요청할 때 합당한 이유가 없다면

건물주는 재계약을 거부할 수 없다고 정해두었고,

임차인은 이러한 권리를 최초 계약일로부터

최대 10년까지 보장받고 있습니다.

(2018-10-16 이후 최초 체결됐거나 갱신된 임대차에 한함.)

 

하지만 이와 함께 예외적인 8가지의 사유를 규정해

해당 사항이 있다면 건물주도 갱신을 거부하며

임차인을 내보낼 수 있다고 보고 있는데요.

먼저 3개월 치에 해당하는 월세가 연체되면

상가주는 즉시 임대차를 종료시킬 수 있습니다.

다만, 임대인이 3기 차임 미납을 이유로 계약해지를 통보하기 전

세입자 측에서 소정의 금액이라도 갚아 연체 상태가 해소된다면

즉시 임대차를 끝낼 수는 없지만 만기 시 갱신을 거절하며

건물주는 상가를 반환받을 수 있습니다. 

 

그외에 임차인이 허락 없이 제3자에게

무단으로 전대했거나 임차인의 의무를 현저히 위반했을 때,

법에서 허용하는 재건축이 진행되는 경우,

당사자 간 합의 후 임대인이 상당한 보상을 제공했을 때 등의 이유가 있다면

임차인을 내보낼 수 있으며, 이렇게 임대차가 종료된다면

세입자는 권리금 회수기회를 보호받지 못합니다.

 

 

 

 

하지만 명백하게 해지의 이유가 있다고 해도

임차인 측에서 퇴거를 거부한다면 임대인은

명도소송 절차 밟고 법적 조치를 취해야 하는데요,

 

크게는 부동산점유이전금지가처분 신청 -

소 제기 - 승소 후 강제집행 신청으로 나눠볼 수 있습니다.

 

부동산점유이전금지가처분이란?

 

쉽게 말해서 임차인이 타인에게 

가게를 넘기거나 명의를 옮기는 것을 할 수 없게 하기 위해

미리 법원에 가처분을 신청하는 것입니다.

 

이를 하지 않고 건물인도 청구의소를 제기했다가

승소 후 강제집행을 진행하려고 했는데,

상가를 점유하고 있는 사람이 바뀌어 있는 경우가 종종 발생합니다.

그럼 건물주는 다시 소장을 접수하는 등 처음부터 모든 과정을 다시 거쳐야 합니다.

이를 방지하기 위해 반드시 부동산점유이전금지가처분을 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

 

실제로는 어떤 과정을 통해 해결될까?

 

진행됐던 사건을 보신다면 훨씬 더 이해하는 데 도움이 되실 것입니다.

경상남도 김해 소재 상가를 2018년 1월, 매수하게 된 K씨의 사례인데요,

해당 건물에는 사례자가 매입하기 전부터 

영업을 하던 임차인이 있었는데, 그로부터 1년 후

이상한 소문이 퍼지기 시작했습니다.

 

임차인이 상가 뒷부분에 불법으로 건축한 구조물에

임차인을 들여 무단으로 전대를 하고 있다는 이야기가 퍼졌고,

K씨가 사실 관계를 확인한 결과 이는 모두 사실이었습니다. 

바로 원상복구 할 것을 통보했지만 세입자는 오히려

전 소유주에게 이미 동의를 받은 것이라며 

절대 원상복구 시킬 수 없다는 대답을 내놨습니다.

 

 

 

 

도저히 원만한 합의가 불가능하다고 생각한 건물주는

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했고,

본 사무소는 세입자를 내보내기 위한 전략을 세운 후

임대차가 종료되기 한 달 전, 재계약을 거부한다는 뜻을 전달했습니다.

그러나 상대방은 갱신요구권을 보유하고 있어 퇴거할 수 없다며 맞섰습니다.

 

사건 초반부터 철저하게 증거를 수집하는 등 준비를 끝내둔 본 사무소 측은

올바르게 명도소송 절차를 밟기 시작했고, 소장을 접수했습니다.

 

워낙 확실한 법적 근거를 제시하고 논리적으로 주장한 결과

담당 재판부인 창원지방법원은 2020년 11월 24일,

해당 건물인도 청구의소에서 의뢰인 K씨의 승소를 판결합니다.

그렇게 임차인은 임대인에게 상가를 반환하는 동시에

소송비용까지 모두 부담하라는 주문이 내려졌습니다.

 

이처럼 명도소송 절차 단순하지 않습니다.

여러가지 임대차 관계를 고려해 체계적으로 접근해야 합니다.

아무런 법적 판단 없이 소장부터 접수한다면

긍정적인 결과를 얻을 가능성은

현저히 낮다는 점을 명심해야 합니다.