상가임대차보호법 권리금 문제 생기셨나요?

상가임대차보호법 권리금 문제 생기셨나요?

 

 

법률적으로 해결해야 하는 분쟁이 발생했다면

보통 어떤 과정을 통해 해결하게 될까요?

일단 법적인 문제니까 무조건 소송을 제기하고 바로잡아야 할까요?

특히 상대방으로 인해 손해를 보고 계신 분들이라면

억울한 마음에 바로 소장을 접수하고 잘잘못을 따지고 싶은 마음이 들 것입니다.

하지만 모든 일은 그에 맞는 절차와 과정이 있습니다.

임차인이 가게를 양도하려고 할 때 역시 마찬가지인데요,

새로운 임차인을 건물주에게 주선했을 때 거절당한 경우

무조건 임대인이 잘못하고 법을 어겼다고 생각하는 것은 옳은 방향이 아닙니다.

 

임차인을 보호하는 이 법에 의해 양수양도과정을 보장받는 것은 맞지만

법은 맹목적으로 영세업자 편에 서 있는 것이 아닌

건물주의 정당하지 않고 의도적인 방해 행위로부터

보호하는 것이 목적이기 때문에 법을 정확하게 알고 있어야 권익을 행사할 수 있을 것입니다.

그렇기 때문에 본 글에서는 임차인이 장사를 종료하며

무사히 영업적 가치에 대한 보상을 지급받으려면

어떤 점을 조심해야 하는지 알아보려고 합니다.

 

 아무때나 회수하는 것이 아니다.

많은 분들이 실수하시는 부분입니다.

상가임대차보호법 권리금 회수를 법으로 보장받는 기간은 정해져 있습니다.

바로 계약이 끝나기 6개월 전부터 만기 시점까지 입니다.

이 조항은 건물주의 방해 행위로 영세업자가

점포를 넘길 수 없게 돼 경제적 손실을 보게 되는 경우

이 손해를 임대인에게 배상하라고 청구할 수 있도록 보호하고 있습니다.

그런데 생각보다 이런 분들이 많이 계십니다.

5년으로 계약기간을 정해 장사를 하다가 개인적인 사정이 생겨 몇 달만 운영을 하고

신규임차인을 구해 양도비를 받고 나가려고 하는데,

임대인이 정당한 이유도 없이 그냥 새로운 계약을

체결해주지 않아 소송을 제기하고 싶다고 하시는 것입니다.

 

하지만 계약 기간이 4년 넘게 남은 분들이라면

아예 보호기간 범위에 들어오지 않기 때문에

임대인이 아무리 합당하지 않은 이유를 들어

방해한다고 하더라도 손해배상을 청구할 수 없습니다.

따라서 장사를 하며 쌓아둔 유형, 무형의 가치를 회수하려는 분들이라면

가장 기본적으로 만기 6개월 전부터 종료 시점 까지라는 시기에 맞춰 주장해야 하며

최소 계약이 종료되기 6~7개월 전부터 법리적인 검토를 받고

전략을 세워 접근하시기 바랍니다.

 

또한 임차인이 3개월 치 월세를 미납했을 때, 

소유주의 허락을 받지 않고 타인에게 건물을 전대한 경우,

서로 합의를 통해 건물주가 상당한 보상을 제공,

법에서 허용하는 재건축(최초 계약 체결 당시 건물주가

미래의 공사 계획을 상세하게 알렸거나

건물의 노후 상태가 심해 사용 시 안전의 문제가 제기될 때,

다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이루어지는 경우)이 진행될 때 등

상가임대차법 제10조에서 정해둔 건물주가 갱신을

합당하게 거절할 수 있는 8가지의 이유 중 해당되는 상황이라면

임차인은 영업적 가치를 회수할 때 법의 보호를 받을 수 없습니다.

 

 

 

건물주가 신규임차인을 받아줄 수 없다고 합니다.

 

상가임대차보호법 권리금 방해 행위는 크게 네 가지로 규정돼있습니다.

그중 대표적인 것을 살펴보자면 건물주가 새로운 계약 체결 조건으로

매우 높은 임대료를 요구하는 것입니다.

임대인이 새 임차인과 계약을 진행할 때 월세와 보증금을 올릴 수는 있지만

객관적으로 봐도 과도한 조건을 제시하는 것은 방해라고 여겨지는데요,

다만 '고액'이라는 범위가 법에서 정해져 있는 것은 아니기 때문에

임차인은 단순히 인상률 가지고 소송을 제기한다면 승산이 없을 것입니다.

객관적인 자료를 기반해 논리적으로 요구받은 임대료가

과도하다는 것을 법원에서 인정할 수준까지 입증해야 합니다.

 

합당한 이유 없이 신규계약을 거절하는 행위도 방해인데요,

건물주가 새로운 임차인과의

계약을 거절하는 이유로 들어 자주 분쟁의 요인이 되는  

건물의 매매로 인한 소유주 변경,

경제적 이익을 위한 재건축이나 리모델링,임대인의 점포 직접 사용 등은

임차인이 영업 상 가치를 지급받기 위해 주선한

새로운 사람과의 계약을 소유주가 거부할 수 있는 합당한 이유가 아니며 방해 행위가 됩니다.

이런 이유로 양도양수에 문제가 생긴 분들이라면

전문가와 상황을 확인한 뒤 나에게 적합한 방향을 찾아 조치를 취하시기 바랍니다.

특히 권리금소송은 한 번의 건물주의 방해 행위 정도로는

결코 승소할 수 없으며 매우 고도의 전략과 확실한 증거가 기반돼야 한다는 점을

반드시 기억하시기 바랍니다.

 

 

 

음식점 임차인 L씨, 권리금 분쟁이 생겼지만

올바른 법적 절차를 밟고 무사히 회수한 사건을 만나보도록 하겠습니다.

2016년 8월부터 서울시 은평구에서 식당을 운영하고 있던 사례자는

4년의 계약이 종료되는 시점, 신규임차인을 구해

음식점을 넘기기로 결심한 후 가게를 양도받기 원하는 K씨와 양수양도계약을 진행한 뒤

임대인에게 주선했지만 여기서 문제가 생기게 됩니다.

 

건물주가 본인은 예전부터 재건축을 진행할 생각이 있었고,

이로 인해 새 임차인과는 1년 6개월만 계약이 가능하다는 조건을 붙인 것입니다.

해당 식당을 인수하려던 K씨는 임대인의 조건을 듣고 포기했고

어렵게 다시 한번 새로운 세입자를 구한 사례자.

하지만 소유주는 같은 조건을 제시했고, 

임차인 L씨는 그동안 해당 점포에 형성해둔 영업적 가치를

지급받지 못하고 장사를 종료할 위기에 처했습니다.

하지만 고액의 권리금을 포기할 수 없었던 L씨는

상가변호사 닷컴의 조력을 통해 문제를 해결하게 됩니다.

 

 

 

 

건물주는 본인이 주장하는 재건축이 법에 비춰봤을 때

정당하게 신규계약을 거부할 수 있는 사유라는 점을 입증하지도 못한 채

의뢰인에게 퇴거만 요구했습니다.

본 사무소는 이 과정에서 내용증명 등을 통해 합당한 법적 이유를 들어

상대방의 주장을 반박하는 동시에 임차인의 권익을 알리며 

건물주의 방해행위를 수집해나갔습니다.

도저히 임대인은 본인의 주장을 굽히지 않았고,

상가변호사 닷컴은 건물주에게 손해배상 청구소송을 제기했습니다.

 

최종적으로 2021년 5월 21일,

담당 재판부인 서울중앙지방법원은 의뢰인 L씨가

건물주로 인해 손해를 보게 됐다는 점을 인정했고,

임대인은 임차인에게 약 9,000만 원을 배상하라는 주문을 내렸습니다.

 

이 사건의 음식점 세입자 L씨가 이런 결과를 얻을 수 있었던 이유는 무엇일까요?

건물주가 정당하지 않은 이유로 상가임대차보호법 권리금 받지 못하게 방해하자

즉시 해당 사건을 많이 다뤄본 법률 전문가의 도움을 받았고,

법리에 어긋나는 부분 없이 적재적소에 올바르게 대응했기 때문입니다.

 

이처럼 양도양수와 관련된 분쟁을 겪고 계시다면

내가 처한 상황을 법률가와 확인하고 승소 확률을 높일 수 있는 방안을 찾으시기 바랍니다.